Galivel & Associés

Le Gouvernement a décidé de réduire les aides à l’accession à la propriété en rabotant les dispositifs APL et PTZ. Cela va pénaliser des milliers de ménages modestes qui ne vont plus pouvoir accéder à la propriété. Explications.

La loi de finances pour 2018 a supprimé les APL Accession pour le neuf ; ceux qui achètent dans l'ancien vont pouvoir en profiter jusqu'au 31 décembre 2019, à condition que le bien acheté soit situé hors des zones tendues. La loi de Finances a aussi modifié les conditions d’accès au PTZ pour les prochaines années, selon la zone géographique d’implantation du bien. Le PTZ dans le neuf est maintenu jusqu’en 2021, mais la quotité de financement est abaissée de 40  à 20 % dans les zones B2 et C avant sa suppression sur ces zones en 2020. Il reste inchangé dans les zones tendues et dans les communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense. Le PTZ dans l’ancien est maintenu pour les zones B2 et C durant 4 ans.

Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, en 2017, 1,285 million d’opérations immobilières ont été financées à crédit (+ 9,2 %). Le marché de l’accession à la propriété, en progression de 8,6 %, a représenté 67 % de l’ensemble des opérations réalisées, contre 23 % pour les travaux d’amélioration-entretien (+ 8,1 %), 7 % pour l’investissement locatif privé (+ 15,2 %) et 3 % pour les résidences secondaires (+ 20,6 %). Le marché de l’ancien a représenté 57 % de l’ensemble des opérations réalisées (+ 9 %) et celui du neuf 20 % (+ 11 %).

Selon le Crédit Foncier, 559 000 ménages primo-accédants sont devenus propriétaires en 2016 grâce à un crédit immobilier, dont 142 000 dans le neuf (25 %) et 417 000 dans l'ancien (75 %). Environ 70 % des ménages primo-accédants dans le neuf avaient bénéficié d’un PTZ et/ou d’APL (soit environ 99 400 ménages) ; 63 % avaient bénéficié d’un PTZ et 18 % d’un APL, sachant que les deux produits peuvent être cumulés. L’APL accession permettait l’accès à la propriété pour 35 000 à 50 000 nouveaux ménages par an, soit près de 10 % des primo-accédants. Environ 60 % des PTZ et des APL avaient été accordés en zone B2 et C (soit près de 60 000 ménages).

Sources : Notaires, FPI, LCA-FFB

Note : 49 % de primo-accédants en 2016 (417 000 sur 848 000) ; projection 2017 = environ 475 000 sur 968 000.

Selon la LCA-FFB (Les Constructeurs Aménageurs de la Fédération Française du Bâtiment), la révision du prêt à taux zéro devrait entraîner la suppression de 10 000 opérations. Au total, avec la suppression de l’APL accession, ce sont 18 000 logements neufs qui ne seront pas construits.

D’après les chiffres de la SGFGAS (Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l’Accession Sociale à la propriété) sur les neuf premiers mois de 2017 :

* dont 41 151 dans l’individuel

Projection 2017 avec T4 = moyenne T1/T2/T3

Soit environ 103 000 PTZ au total pour 2017.

En rouge : les opérations menacées par la réforme          

Perspectives 2018 – Crédit Foncier

Même si 2018 sera une bonne année, elle s’inscrira en deçà des résultats de 2017. Dans le neuf, les ventes en accessions subiront l’impact des réformes du PTZ et des APL.

Attention : à cela s’ajoutent les pertes (non chiffrées ici) de taxe foncière et de taxe d’aménagement (pour la construction de maisons individuelles) payées par les particuliers, ainsi que les différentes taxes dues par les promoteurs.

Rapport de la Cour des Comptes – Aides à l’accession à la propriété de novembre 2016

Le fonds de garantie à l’accession sociale (FGAS), créé en 1993, est le principal dispositif de garantie par l’État du risque de crédit lié à l’accession à la propriété. Il porte sur les APL et sur les PTZ accordés aux ménages éligibles au APL. L’État ne couvre que 50 % du risque de crédit, le reste étant pris en charge par les établissements bancaires concernés.

Cette garantie a coûté en 2015 au budget de l’État 15,5 M€ seulement pour un encours garanti net de 53,4 Md€. Certes, cette dépense a augmenté sur la période récente en raison de la croissance des sinistres : en 2015, les crédits votés de 10 M€ ont été ainsi dépassés de 50 % et le nombre de sinistres pris en charge s’est élevé à 847 contre 439 en 2014.

Cependant, ces chiffres sont à rapporter à plus d’1,2 million de prêts consentis : cette très faible sinistralité (0,03 %) ne remet donc pas en cause la robustesse de cet instrument. La garantie apportée par l’État dans le cadre du FGAS est surtout utilisée par le Crédit Foncier, les autres banques absorbant elles-mêmes les sinistres subis.