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27 juin 2023
PLU bioclimatique : quelles conséquences pour le marché immobilier parisien ?
Dans sa nouvelle étude, Knight Frank étudie les conséquences possibles du PLU bioclimatique et des incidences sont déjà observées sur le marché de l’investissement.
Haro sur les bureaux
Le futur Plan Local d'Urbanisme (PLU) de Paris vise à favoriser la mixité fonctionnelle en transformant des bureaux en logements dans les quartiers centraux et de l'Ouest de la ville. Cette mesure, appelée « servitude de mixité fonctionnelle », impose aux immeubles de bureaux de grande taille de prévoir une part minimale de logements lors d'une cession, d'un changement de destination ou d'une rénovation lourde. Pour satisfaire ses objectifs de création de logements abordables, la Ville compte également mobiliser le parc existant au travers d’un millier d’emplacements réservés (les fameuses « pastilles »).
« Outre quelques privés, propriétaires publics et congrégations, les propriétaires d’actifs pastillés sont le plus souvent des institutionnels français tels des mutuelles, assureurs et caisses de retraite, historiquement très présents dans le QCA, des SCPI/OPCI ainsi que des fonds étrangers, allemands notamment. Certains de ces investisseurs ont été frappés lourdement, comptant parfois près de 10 immeubles pastillés ou plus. Les pastilles font par ailleurs la part belle à certains des axes et quartiers les plus onéreux, comme les avenues Kléber et Iéna dans le 16e, l’avenue Hoche et certaines rues du Triangle d’Or dans le 8e ou encore la rue de la Paix dans le 2e. L'impact sur la valeur du patrimoine tertiaire parisien de certains propriétaires est donc considérable au regard du prix des bureaux dans le QCA qui, en 2022, atteignait en moyenne près de 22 000 €/m² », souligne David Bourla, Directeur des Etudes chez Knight Frank France.
Parallèlement, quelques immeubles mis sur le marché, qui ont été pastillés, subissent une décote potentiellement importante, ce qui mécaniquement ralentit, voire suspend, certaines opérations de cession. « À l’heure où la qualité environnementale des actifs est un critère de plus en plus discriminant pour les investisseurs, le marché parisien pourrait également être pénalisé par le ralentissement du verdissement du parc tertiaire. De fait, les contraintes imposées en cas de restructuration lourde d’un immeuble pastillé ou potentiellement concerné par la servitude de mixité fonctionnelle pourraient inciter les propriétaires de bureaux concernés à se contenter de travaux légers qui ne leur permettraient pas d’en optimiser la valeur locative », souligne Vincent Bollaert, CEO de Knight Frank France.
De nombreuses interrogations perdurent
« L’impact du PLU bioclimatique n’est pas que virtuel. Les dispositions contenues dans le nouveau texte ont d’ores et déjà eu pour effet d’accentuer l’attentisme des investisseurs. En outre, plusieurs interrogations, que l'adoption du PLU par le Conseil de Paris n'est pas parvenu à dissiper, demeurent. Parmi celles-ci figurent notamment la question de ses incidences sur le dynamisme et la diversité du tissu économique parisien, et celle de la perte d’attrait du marché immobilier parisien sur le long terme », avance Vincent Bollaert.
Source : Batiactu.com / Reproduction interdite