Comprendre l'immobilier
Besoin de connaître l’actualité immobilière ? D’un cours de rattrapage sur la dernière loi en vigueur ? Ou juste curieux sur un sujet précis ?
03 juil. 2023
Le marché immobilier haut de gamme à Paris à deux vitesses
La conjoncture actuelle du marché immobilier résidentiel classique, avec des volumes et prix en recul, gagne petit à petit le marché des biens haut de gamme à Paris.
« Notre activité dans l'immobilier haut de gamme francilien [principalement à Paris, NDLR] a reculé de 13 % sur les six premiers mois de cette année par rapport à la même période de 2022 », confirme Richard Tzipine, directeur général de BARNES. Un reflux qui s’observe également dans les prix, avec pour BARNES, une baisse de l’ordre de 5 % sur la période.
Même son de cloche du côté du réseau Junot. « Parmi 211 transactions, les prix des offres acceptées au premier semestre 2023 versus le premier semestre 2022, ont diminué de façon assez significative, de 7 % en moyenne, pour atteindre un prix moyen à 13 900 euros le m² », détaille son président, Sébastien Kuperfis.
Pourquoi parle-t-on d’un marché à double vitesse ?
Dans les faits, les différentes facettes de l'immobilier de luxe ne sont pas touchées de la même façon. Par exemple, le micromarché de l'ultra-luxe reste très dynamique. BARNES a ainsi observé une hausse de 20 % du volume de ventes pour les biens supérieurs à 3 millions d'euros sans baisse sensible de prix, entre le 1er semestre 2023 et le 1er semestre 2022.
Les transactions des appartements, maisons et hôtels particuliers au-dessus de cette barre des 3-4 millions d’euros poursuivent leur dynamique, et continuent de séduire acheteurs et investisseurs. « Le super luxe, produit exceptionnel, sans défaut, est recherché principalement par une clientèle étrangère toujours présente à Paris et qui n'a pas de problème de financement », confirme Charles-Marie Jottras, président de Daniel Féau & Belles demeures de France. Sur les biens possédant tous les critères recherchés (sans travaux, calme, vue dégagée, extérieur, rue convoitée), les prix restent comparables à 2022, année record.
Les biens plus classiques ou avec défauts abordent un ralentissement
Les appartements familiaux classiques entre 1 et 2,5 millions d'euros, de 100 à 180 m² environ (recherchés par la clientèle française), sans espace extérieur et qui ne bénéficient pas d'un étage élevé, deviennent depuis quelques mois plus difficiles à vendre sans décote de prix.
Les transactions perdent en fluidité et les délais s’allongent, comme l’illustre Richard Tzipine : « Autrefois nous avions une offre toutes les 15 visites auprès d'acheteurs potentiels pourtant ciblés. Aujourd'hui, nous devons en réaliser au moins de 50 à 80 avant d'y parvenir ».
Un changement de rapport de force, créateur de crispations entre les parties. « Les acheteurs, qui ont repris la main, font des offres en dessous du prix de vente, avec un écart de l'ordre de 5, 6 ou 7 % en moins », remarque Charles-Marie Jottras. De l’autre côté, les vendeurs, souvent eux-mêmes porteurs d’un projet d’achat d’une nouvelle résidence, et devant faire appel à un emprunt bancaire, sont plus lents à accepter les négociations. En effet, et contre-intuitivement, ce marché n’est pas étanche au durcissement des conditions d’emprunts. « La hausse des taux d'intérêt et le durcissement des conditions d'emprunt pénalisent 90 % des acheteurs et peuvent peser jusqu'à 20 % sur le prix du bien souhaité », précise Richard Tzipine. « Ce qui devrait engendrer [pour le réseau Barnes] une baisse sensible des prix autour de 5 % au minimum en 2023 et, jusqu'à 10 %, dans les prochains mois, dans les arrondissements et les quartiers moins prestigieux ».
Les riches acheteurs étrangers de retour
« Paris reste aux yeux des étrangers fortunés un lieu magique, par ses monuments historiques, ses palais nationaux et par la qualité de son architecture résidentielle », se réjouit Daniel Féau. Les acheteurs américains et en provenance du Moyen-Orient sont toujours très présents dans la capitale, avec pour les premiers une parité euro/dollar favorable. On ressent également encore les effets du Brexit, avec le retour de Français travaillant dans l’industrie financière.
Du côté des nouveautés, les Chinois s’intéressent de plus en plus à la pierre parisienne et des acheteurs taïwanais arrivent sur le marché.
Pour comprendre les ressorts des mouvements par nationalité, la « géopolitique est une bonne clef de lecture », résume Guillaume de Blay, responsable de l'agence Barnes Trocadéro.
Source : Les Echos / Reproduction interdite