Comprendre l'immobilier
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22 sep. 2023
Le marché immobilier mondial : une bulle sur le point de se dégonfler ?
L’immobilier résidentiel connaît une correction significative à l'échelle mondiale. À Paris, par exemple, une étude réalisée par UBS révèle une baisse de 8% des prix de l'immobilier au cours des quatre derniers trimestres, ajustée en fonction de l'inflation. Selon la banque suisse, cette tendance à la baisse pourrait persister tant que les taux d'intérêt resteront élevés.
Cependant, plutôt que de parler d'un éventuel éclatement de la bulle immobilière, il semble que celle-ci se soit déjà dégonflée. C'est du moins la conclusion d'une étude d'UBS, qui évoque une « correction généralisée » du marché dans 25 capitales à travers le monde.
La régulation des déséquilibres sur les marchés immobiliers semble être en cours. Le rapport indique que les villes qui présentaient le plus de risques de bulles immobilières ont connu les baisses de prix les plus marquées, en grande partie à cause de la hausse des taux d'intérêt. Actuellement, seules deux grandes villes, Zurich et Tokyo, sont encore classées en rouge par UBS, alors qu'en 2022, neuf villes étaient à risque. Quant à Paris, elle a rétrogradé de deux places pour se retrouver à la 15e position sur l'indice de la bulle immobilière.
Claudia Panseri, Chief Investment Officer pour la France chez UBS, analyse la situation en ces termes : « à Paris, les prix de l'immobilier ont déjà commencé à baisser en 2021. La baisse s'est accélérée ces derniers trimestres en raison de la diminution de l'accessibilité des prix, des restrictions sur le crédit et de la hausse de la taxe immobilière. »
Il est important de rappeler qu'en 2020, certains quartiers parisiens, en particulier en périphérie, avaient été touchés par une flambée des prix. Par exemple, dans le 18e arrondissement, le quartier de La Chapelle avait vu les tarifs augmenter de 39%, tandis que dans le 20e arrondissement, le quartier de Charonne affichait une hausse de 45,9% !
Le marché immobilier subit actuellement un refroidissement après une décennie de croissance soutenue ayant propulsé les prix à des niveaux vertigineux. En 2020, Paris avait atteint un pic de 10 764 euros par mètre carré, ce qui avait suscité des inquiétudes quant à l'éclatement d'une bulle immobilière.
Cependant, cette année, le marché montre des signes d'apaisement, avec une baisse d'environ 14% dans les zones périphériques. Globalement, la capitale enregistre une baisse de 8% des prix réels, c'est-à-dire ajustés en fonction de l'inflation, au cours des quatre derniers trimestres, selon les économistes d'UBS.
En septembre, le prix au mètre carré à Paris est passé sous la barre des 10 000 euros, marquant symboliquement un marché en décroissance. Meilleurs Agents rapporte une baisse de 20% des transactions immobilières sur l'ensemble du territoire, et une chute de 23% à Paris. En deux ans seulement, le nombre de transactions est passé de 1 200 000 à 890 000, et cette tendance n'est pas près de s'inverser.
Selon Meilleurs Agents, le volume des transactions immobilières devrait continuer à diminuer au cours de l'année à venir, avec une estimation de 800 000 transactions en 2024. De plus, les prix devraient continuer à baisser bien au-delà de septembre 2024, selon le site d'estimation immobilière. UBS partage un avis similaire, estimant qu'une « baisse accrue des prix » reste « probable si les taux d'intérêt demeurent à leurs niveaux élevés actuels ».
Néanmoins, cette baisse des prix n'a pas encore eu un impact significatif sur l'accessibilité au logement. Le rapport d'UBS montre que « les prix demeurent déconnectés des revenus réels à Paris, où l'achat d'un logement de 60 mètres carrés représente toujours 10 années de salaire annuel d'un salarié qualifié dans le secteur des services ». Ainsi, même si l'immobilier parisien devient plus abordable, la Ville Lumière reste « surévaluée » selon UBS.
En fin de compte, la baisse des prix à Paris pourrait n'être que temporaire. La banque suisse estime que « les graines du prochain boom des prix de l'immobilier ont déjà été semées. Le travail hybride n'a pas durablement affaibli la demande de logements urbains, et la pénurie de logements devrait s'intensifier en raison de la baisse récente des permis de construire, notamment dans les centres urbains européens. » Ainsi, bien que le marché immobilier connaisse actuellement une correction, les perspectives à long terme laissent entrevoir de nouvelles opportunités pour les investisseurs.