Galivel & Associés

Acheter son premier logement demande aujourd’hui davantage de revenus, un apport personnel plus conséquent et un endettement supérieur. De ce fait, les primo-accédants actuels sont plus âgés que leurs homologues d’il y a quelques années et gagnent plus. Ils sont aussi moins nombreux, constate CAFPI, n° 1 des courtiers en crédit immobilier.

Manquent à l’appel les jeunes ménages  aux revenus plus modestes, trop souvent écartés de l’accession à la propriété faute d’une solvabilité suffisante. C’est préjudiciable à leur parcours résidentiel mais aussi aux marchés immobiliers, neufs et anciens, dont ils constituent une composante essentielle. Pour les resolvabiliser, CAFPI propose un PTZ éco-conditionné.

Portrait du primo-accédant d’aujourd’hui

Chez CAFPI, le primo-accédant type est un couple de trentenaires (34 ans en moyenne, contre 32 ans en 2007), avec un enfant. Le ménage dispose d’un revenu annuel de 42 000 euros (contre 35 000 en 2007) et d’un apport personnel de 40 500 euros (contre 30 500 en 2007). Il emprunte 168 400 euros sur 234 mois, contre 150 270 euros sur 273 mois en 2007.

Si les employés et ouvriers restent majoritaires (54%), leur part tend à se réduire au profit des professions libérales et des cadres supérieurs (24%). Les locataires HLM représentent seulement 4% des primo-accédants, contre 7% en 2010. L’achat d’une maison est privilégié dans 60% des cas.

Au niveau national, les primo-accédants représentaient 47% des acquéreurs en 2007 ; leur part du marché est ensuite montée à 55% en 2010 pour redescendre à 35% en 2014. CAFPI  a constaté une évolution identique parmi ses clients, même si les primo-accédants y sont un peu mieux représentés en 2014 (39,38%).

L’avantage perdu du prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ est un prêt sans intérêt destiné à aider les ménages à acheter leur premier logement. Entre 2005 et 2011, près de 250 000 PTZ étaient accordés chaque année. Ce chiffre est tombé à 56 500 en moyenne par an, soit près de 200 000 prêts en moins annuellement.

Exclusion de l’ancien. Que s’est-il donc passé entre 2010 et 2014 pour faire ainsi chuter le nombre des PTZ ? Réponse : la réforme intervenue en 2012. A partir du 1^er janvier 2012, en effet, le PTZ a été réservé à l’acquisition dans le neuf. L’achat dans l’ancien s’est donc trouvé exclu[1].

Or, depuis 2013, la production de logements neufs s’est réduite comme peau de chagrin. Confrontés à une offre neuve rare et chère, les primo-accédants se sont massivement reportés sur l’ancien, quand ils pouvaient se passer du PTZ. Sinon, ils ont dû abandonner leur projet d’accession.

La relance par le PTZ éco-conditionné

Pour faire revenir sur le marché 100 000 à 150 000 primo-accédants par an, CAFPI propose une solution vertueuse et économiquement performante : le prêt à taux zéro éco-conditionné destiné à l’achat dans l’ancien avec travaux.

> Vertueux. En finançant l’acquisition assortie de travaux, ce type de prêt favoriserait la remise en état de logements existants, mais vides, pour cause de vétusté ou d’état très dégradé. Dans les zones tendues, il mobiliserait ainsi une partie du parc vacant. Partout, il participerait à l’amélioration des qualités thermiques des habitations ainsi rénovées.

> Performant sur le plan économique. Compte tenu de leur état, les biens financés seraient acquis moins chers. Les travaux contribueraient à relancer l’activité des métiers de la rénovation des bâtiments. Au total, l’acquéreur verrait son budget réduit par rapport à un achat dans le neuf ou dans l’existant sans travaux. Il aurait moins besoin d’emprunter et aurait moins à rembourser chaque mois.  Le nombre de primo-accédants s’en trouverait donc sensiblement accru.

Exemple

Un ménage de primo-accédants avec enfants recherche un appartement familial de 75 m² en proche banlieue parisienne (Asnières). Il dispose d’un apport personnel de 25 000 €. Compte tenu de ses revenus, il peut emprunter 286 000 € sur 20 ans ou 336 658 € sur 25 ans. 

Sans travaux. A 4 850 €/m², un appartement ancien sans travaux reviendrait à 400 500 € frais compris. Déduction faite de l’apport de 25 000 €, il resterait à financer 375 500 €. C’est trop pour la capacité d’emprunt du ménage.

Avec travaux. Un appartement ancien nécessitant d’importants travaux se négocie autour de 3 550 €/m², soit un prix d’achat de 290 212 € frais compris. Pour les travaux, il faut compter 750 € TTC/m², soit 56 250 € pour 75 m². Le budget de l’opération se monte à 346 462 € (290 212 + 56 250). Avec son apport de 25 000 € et un PTZ de 78 000 €, il resterait au ménage de primo-accédants à emprunter 243 462 euros. L’opération devient aisément finançable.