Galivel & Associés

Situation paradoxale en septembre 2013. Pour le 3^e mois consécutif, les taux fixes ont remonté. L’inflexion constatée en juillet s’apparente bien à une inversion de tendance, sans doute appelée à se poursuivre. Sur les trois mois d’été, les taux ont été relevés de 0,25 %. Ainsi pour un prêt de 150 000 euros sur 20 ans, la mensualité augmente de 19 euros et le coût du crédit de 5 500 euros sur la durée totale. Néanmoins, cette hausse n’est pas de nature à contrarier le marché.

> Pour octobre 2013, les taux fixes les plus bas négociés par CAFPI sont de 2,26 % sur 10 ans, 2,55 % sur 15 ans, 2,95 % sur 20 ans et 3,15 % sur 20 ans. Quant aux taux les plus hauts négociés par CAFPI (3,30 % sur 20 ans, par exemple), ils restent inférieurs de 0,26 % en moyenne aux taux du marché.

> Les taux actuels sont donc revenus au niveau de janvier 2013 soit, en moyenne, encore  0,10 % en dessous du précédent record d’octobre 2010. Ce mois-là, en effet, CAFPI avait signé son plus bas taux fixe sur 20 ans jamais offert par ces partenaires à sa clientèle premium (3,25 %).

Cercle vertueux. Modérée, la hausse des taux est, en ce moment, largement compensé par la baisse des prix constatée sur la grande majorité du territoire national (voir ci-après l’évolution du pouvoir d’achat immobilier). En plus, cette hausse a un effet positif : elle incite les ménages qui en ont les moyens à lancer maintenant leur projet immobilier avant que les taux ne leur semblent trop hauts. Mais jusqu’à quel niveau de taux pourront-ils tenir ?

Perspectives à moyen terme. Pour les mois à venir, tout va dépendre des décisions de la FED, la banque centrale des Etats-Unis. En se contredisant constamment dans ses déclarations, depuis quelques temps, cette institution cherche probablement à préparer les marchés à l’idée d’un changement de politique pour une autre… moins accommodante. Il faut donc s’attendre à une continuité de la hausse, mais toujours de façon modérée, qui devrait atteindre + 0.50 % d’ici la fin de l’année. On aurait donc déjà fait la moitié du chemin.

Pouvoir d’achat immobilier en nette progression. A l’exception d’une grande ville (Lille), la surface habitable que les acquéreurs peuvent acheter pour un même budget fait un bond partout. C’est particulièrement vrai à Metz (+ 17 %), Nice (+ 11 %), Marseille, Rouen et Strasbourg (+ 10 %). Par rapport au point de repère de janvier 2012, l’acquéreur d’octobre 2013 emprunte 8,27 % de capital en plus et réalise une économie de 13 585 euros sur le coût du crédit.

LE PROFIL DES EMPRUNTEURS

Sans surprise, le marché est toujours largement constitué de propriétaires qui changent de résidences principales. Leur nombre a encore accru en septembre, en faveur de l’ancien à près de 95 %. Les montants et les durées de leurs emprunts sont stables par rapport au mois précédent.

Primo-accédant. Leur situation ne s’améliore pas et leur nombre se réduit encore. Dans l’ancien, il manque toujours une aide pour leur permettre de revenir sur le marché (le prêt à taux zéro et les frais d’achat réduits sont réservés au neuf). La hausse prévue des droits d’enregistrement en janvier prochain constituera un handicap supplémentaire.

Investissement locatif. Marqué par la réception des avis d’imposition, la période de la rentrée est favorable aux décisions d’investissement aux fins de défiscalisation. Cette année n’échappe pas à la règle, mais dans des proportions très modestes. Dans le neuf, la réduction d’impôt Duflot ne fait pas recette. Toutefois, Cafpi enregistre une hausse des demandes de financement pour des investissements. La fin de l’année et le début de 2014 devrait prouver cette tendance.

Contact médias - Carol Galivel - 01 41 05 02 02