Communiqué de presse -Knight frank - Immobilier d'entreprise en Ile-de-France : analyse de Knight Frank

Immobilier d’entreprise en Ile-de France, tribu de Grande Dépendance

11 oct. 13
« Baisse nette ? Oui…Effondrement ? Pas si sûr... » Les grands utilisateurs se positionnant sur des surfaces d’au moins 5 000 m², sont ceux qui font ou défont le marché locatif. Celui-ci par sa dépendance à l’activité transactionnelle d’un petit nombre d’utilisateurs s’en trouve très volatil.

Les grands utilisateurs, ceux se positionnant sur des surfaces d’au moins 5 000m², se sont faits arbitres des élégances immobilières. Oui, ce sont eux qui font ou défont le marché locatif, avec une part pouvant frôler la moitié de l’activité transactionnelle régionale. C’était le cas en 2012, avec 47% des surfaces placées au travers de transactions de plus de 5 000m², contre une moyenne de 39% depuis le début de l’an 2000.

C’est ce surplus d’activité qui explique la performance d’alors du marché locatif en Ile-de-France. On pourrait presque parler de bonus. Il a en tout cas permis en 2012 comme en 2011 un rétablissement de dernière minute. Sans cela, le marché serait resté à des niveaux d’activité plus convenus, proches de ceux observés en 2009 et 2010 (de 1,9 à 2,1 millionsde m² placés).

« Baisse nette ? Oui…Effondrement ? Pas si sûr... »

Le contrecoup d’un tel bonus est qu’il rend le marché locatif très volatil, par sa dépendance à l’activité transactionnelle d’un petit nombre d’utilisateurs. C’est typiquement ce qui se produit en 2013. Et cette caractéristique est essentielle à la compréhension des fluctuations du marché francilien.

Les résultats pour les 9 premiers mois de l’année doivent être vus à cette aune. Avec 1,3 million de m² placés, l’activité transactionnelle recule de 29%. Baisse nette ? Oui, évidemment. Effondrement ? Regardons-y de plus près.

Relativisons d’abord un peu. Le marché francilien partait de haut. De très haut même. Rançon des succès éclatants, ils réservent des déconvenues à venir en termes d’évolution. A lui seul, le Pentagone à la française, futur Ministère de l’Intérieur, apportait 135 000m² au moulin du 3ème trimestre 2012 (soit 34% de l’écart constaté avec l’activité du 3ème trimestre 2013). Bien évidemment, cet exploit ne s’est pas reproduit. L’industrie immobilière n’échappe pas ici à la règle. Si l’année prochaine Airbus ne parvient pas à vendre 31 long-courriers A350 pour plus de 9,5 milliards de dollars, pourra-t-on parler de son effondrement sur le marché japonais ?

« Le gros de la perte se fait sur le segment des très grandes surfaces. L’Ile-de-France paie aujourd’hui la rançon de ses succès passés. »

Ensuite, il convient de décortiquer le recul de l’activité. Il n’est pas d’égale ampleur selon les tranches de surfaces et les sous-secteurs géographiques.

En 2011 et 2012, le marché a poussé la logique de concentration à l’extrême. Non seulement les performances se sont faites sur les grandes transactions mais, à y regarder de plus près, ce sont les grands parmi les grands qui ont compté, à savoir ces entreprises ou administrations capables de prises à bail de surfaces de plus de 20 000m². Autant dire qu’elles ne sont pas pléthore : douze à treize sur ces deux dernières années. Elles ont pourtant représenté entre 22 et 23% de l’activité transactionnelle régionale, soit nettement plus que les 14% observés sur la période 2000 / 2010.

 

 

Sur les 9 premiers mois de l’année 2013, ce segment est revenu à une part de 12%, beaucoup plus proche de la situation ante. Mais ce retour à la normale, ou à ce qui devrait apparaître comme tel, se fait au prix d’un recul de 54% de l’activité sur ce créneau.

 

La baisse est un peu moins forte mais reste très importante sur la tranche inférieure (transactions de 10 000 à 20 000m²), avec -49%. Si effondrement il y a, il est donc sur ces segments de surfaces supérieurs.

 

Il faut y voir la triple traduction d’une démarche de rationalisation déjà largement engagée, comme en témoignent l’activité de l’année dernière, des incertitudes économiques et de la faible lisibilité de l’horizon des affaires et, enfin, raison plus intrinsèque à notre marché, de l’absence de solutions immobilières de court terme pour ces très grandes surfaces.

 

« Le cœur du réacteur est épargné. Le Quartier Central des Affaires est stable et le repli sur les transactions de moins de 10 000m² est maîtrisé. »

En dehors de ces mastodontes, l’évolution reste négative mais est beaucoup plus modérée. Le cœur du réacteur locatif, c’est-à-dire les surfaces de moins de 10 000m², est en recul de 19%. C’est un repli clair et net mais qui est en ligne avec l’atonie économique – la France sort à peine d’une période de récession – et qui était attendue, puisque nos anticipations portaient il y a un an sur une baisse de l’ordre de 15% de l’activité transactionnelle.

 

A ce titre, il est très intéressant d’observer la très bonne tenue du Quartier Central des Affaires (QCA). L’activité y est stable : 224 000m² de bureaux sur les 9 premiers mois de l’année 2013 ont été placés auprès des entreprises, contre 228 000m² un an plus tôt. Ce marché est pourtant, et de loin, le plus cher de la région. Oui mais il est aussi celui qui aimante le plus les entreprises à forte valeur ajoutée, c’est-à-dire celles qui sont le mieux prémunies contre les effets de la crise et qui disposent du meilleur sentiment de visibilité. Celles-ci peuvent aller de l’avant. Et il ne s’agit pas, loin de là, d’un univers exclusivement réservé aux secteurs de la finance et des juristes. Bien-sûr, ces secteurs continuent de jouer un rôle très important. Knight Frank vient par exemple d’accompagner DS Avocats dans le choix de son futur siège sur 6 000m². Mais le QCA attire aussi un nombre croissant d’autres profils, à commencer par les entreprises de l’Internet et de la nouvelle économie. Après Google, Free ou Meetic, c’est au tour de LeBonCoin de s’y positionner en investissant l’ancien siège parisien de la Royal Bank of Scotland.

Signe encourageant, le QCA est souvent l’annonciateur des évolutions appelées à se diffuser sur le reste de la région. Sa résistance est à ce titre de bon aloi, au moins à moyen terme.

Mais n’espérons tout de même pas d’inversion trop rapide à l’échelle de l’Ile-de-France. La fin de l’année 2013 continuera d’afficher une baisse. Ne serait-ce que parce que les mêmes causes continueront de produire les mêmes effets. Le 4ème trimestre 2012 avait été bon en très grandes transactions. Il sera donc difficile à égaler.

 

« Le 4ème trimestre 2013 affichera lui aussi une baisse. L’inconnue en reste l’ampleur. »

Le retard sera-t-il aussi important que celui observé au terme du 3ème trimestre ? Les bonnes surprises ne sont jamais exclues. Peut-être les 45 000m² du futur siège de Veolia à Aubervilliers seront-ils enfin intégrés – ou réintégrés – aux résultats de l’activité transactionnelle. En ira-t-il de même des 31 000m² en cours d’achat par le Conseil Général des Hauts-de-Seine dans le programme Arena 92 ? Ou des 20 000m² recherchés par le Ministère de l’Intérieur dans l’Est de Paris ? Mais cette réserve d’activité, même éventuellement enrichie des décisions des deux ou trois opérateurs industriels qui tournent sur la région parisienne à la recherche de surfaces de 20 à 30 000m², sera trop courte pour permettre un rattrapage.

 

Il apparaît désormais que les acteurs du marché, dont nous faisions partie, qui avaient fait le pari de la capacité du marché locatif francilien à flirter avec la barre des 2 millions de m² placés en 2013 en seront pour leur frais. Cette barre ne sera pas atteinte. Alors, 1,8 millionde m² ? Peut-être 1,9 million ? Tout dépendra du bouclage ou non des grandes transactions évoquées plus haut.

Mais qu’importe : actons la baisse et constatons que les signes de rétablissement du marché en seront d’autant plus faciles à afficher l’année prochaine.

« Pour 2014, les raisons d’y croire ne manquent pas. »

Car les raisons d’y croire ne manquent pas. A commencer par le contexte macroéconomique, dont les perspectives s’améliorent. Lentement, toujours trop lentement, mais sûrement. Notre environnement n’a connu aucun trauma depuis plusieurs mois. Une éternité, à laquelle nous n’étions plus habitués.

Il y a ensuite les résultats financiers des sociétés. Les groupes du CAC 40 en donnent une illustration. Si les chiffres qui viennent d’être publiés sont en baisse de 17% au 1er semestre 2013, c’est presque toujours le fait d’éléments non récurrents ou d’effets de base défavorables (provisions, dépréciations ou coûts de restructuration). Les marges récurrentes ont par contre été épargnées, ce que confirme le maintien des objectifs annuels de la plupart de ces groupes. Cette capacité financière des entreprises, ajoutée à la reprise du mouvement des fusions-acquisitions, est gage de décisions immobilières à venir.

De fait, ne reste guère qu’une hypothèque sur le chemin du rétablissement. C’est celle de la perte de repères sur le marché, tout singulièrement en matière de prix.La valeur des biens ne tient que par la confiance des parties impliquées dans une transaction. Beaucoup d’utilisateurs s’estiment en mesure de contester drastiquement la valeur des immeubles, même des meilleurs. Beaucoup de propriétaires leur donnent raison en se montrant très proactifs et très conciliants lors de renégociations de baux, dans le but de sécuriser l’occupation de leur patrimoine. Les temps de négociations s’allongent avant la signature d’un nouveau bail. L’écart est croissant entre les loyers faciaux et les loyers économiques (dépassant régulièrement les 20%). Nombre de loyers de présentation ont été revus à la baisse et le phénomène n’est sans doute pas achevé.

 

Que valent les bureaux ? Sans doute moins que ne l’ont cru certains pendant trop longtemps. Mais certainement plus que ne le pensent beaucoup aujourd’hui. Car regardons la réalité de l’offre disponible : le taux de vacance n’augmente que très faiblement, en dépit de la baisse de l’activité transactionnelle et de la très forte hausse du volume des livraisons d’immeubles neufs ou restructurés. Il est ainsi passé en un an de 6,8% à 7,1% pour l’Ile-de-France (et il baisse dans le QCA, passant de 5,1% à 4,9%). L’offre de Grade A (surfaces neuves ou restructurées) demeure quant à elle anémique. Elle ne représente que 21,6% des surfaces disponibles à fin septembre 2013 en Ile-de-France et sa part tombe à 12,5% dans le QCA. Autant dire rien, ou presque, au vu de la prédilection des utilisateurs pour ces surfaces.

 

« Il faut redonner un sens des valeurs au marché locatif. »

Il n’y a donc pas de raison objective d’imaginer un effondrement des loyers, au moins pour le haut de gamme. Encore faut-il donner l’assurance que les immeubles « prime » soient vraiment « prime ». Et que l’on cesse de vouloir maintenir à tout prix des loyers faciaux devenus illusoires à force d’être rédhibitoires. Oui, la transparence va devenir une exigence de plus en plus forte. La lisibilité aussi. Et elles sont de l’intérêt de tous. Il faut redonner un sens des valeurs au marché locatif.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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