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17 avr. 23

La transférabilité et la portabilité des prêts, des solutions à la sclérose annoncée du marché immobilier

On a coutume de dire que l’achat de son logement est l’objectif d’une vie. Pendant 20 ans, les taux ont été extrêmement bas, un contexte favorable pour les acquéreurs, notamment les primo-accédants, d’autant que cela a permis d’amortir la hausse des prix.

Depuis un an, les taux des crédits immobiliers se sont envolés passant de 1 % en janvier 2022 à 3 %, sur 20 ans, en avril.

En 2022, le pouvoir d’achat immobilier a baissé d’environ 6,1 % et en 3 ans de 11,1 %[1]. Si les taux atteignent 3 %, la capacité d’achat des ménages aura, au final, chuté de 13 % en 3 ans !

Il faut préserver la fluidité du marché. Si rien n’est fait, entre hausse des taux et des prix et contraintes du HCSF, il deviendra de plus en plus difficile d’acheter.

Préserver l’achat immobilier, tant dans un objectif d’usage personnel que d’investissement locatif, est possible à condition de savoir sortir des sentiers battus…

Rappelons qu’entre 1973 et 1982, dans un contexte de crise énergétique et d’inflation, les taux d’intérêt n’avaient cessé d’augmenter jusqu’ à atteindre 15,2 % en 1981. Si nous ne retrouverons vraisemblablement pas de tels sommets, il faut se réhabituer à un phénomène de hausse des taux d’intérêt, dans la durée. D’autant que le contexte économique est presque similaire à celui post « Trente glorieuses » évoqué ci-dessus.

Source : Banque de France depuis 1999  | entre 1970 et 1998 : Frédéric WILHELM - ancien Directeur des Études et Statistiques monétaires de la Banque de France

Dans un contexte incertain, préserver l’investissement immobilier, tant pour un usage personnel que locatif, sera possible si l’accompagnement bancaire est au rendez-vous. La FNAIM appelle à renouer avec des pratiques contractuelles en vigueur il y a encore quelques années.

 

Portabilité & transférabilité des prêts : un usage qui s’est perdu / un usage oublié

Lorsqu’un propriétaire vend un bien immobilier alors que le prêt qui l’a financé est encore en cours, il est, s’il n’a rien négocié en amont, tenu de rembourser le capital restant dû (CRD) en s’acquittant de pénalités de remboursement anticipé. S’il finance sa nouvelle acquisition à crédit il est, dès lors, soumis à une « double peine » : des pénalités et un nouveau taux vraisemblablement supérieur à l’ancien.

  • La « portabilité » des prêts

Avec ce mécanisme, un propriétaire peut conserver, pour financer sa nouvelle acquisition, l’emprunt qu’il a contracté pour le bien qu’il souhaite revendre. Cela lui permet de garder le taux de prêt initial et de ne pas s’acquitter d’indemnités de remboursement anticipé. Attention, il faut insérer cette clause dans l’offre de prêt initiale, y compris avec l’assureur. Il n’y a aucun frein législatif ou règlementaire qui s’oppose à ce type de clause. Il y a quelques années, avant la baisse spectaculaire des taux d’intérêt amorcée en 2012, elle était courante dans les contrats d’emprunt. Dans un contexte de taux baissiers, elle est devenue une simple clause négociable.

  • La « transférabilité » des prêts

L’autre piste consiste à attacher le prêt, non pas à l’emprunteur, mais au bien lui-même. Cela permettra le transfert du prêt accordé initialement à l’ancien propriétaire au profit du nouvel acquéreur. Là aussi, cette clause doit être prévue dans le contrat de prêt initial. Aucun frein législatif ou règlementaire ne s’y oppose. Courante dans les prêts signés avant 1980, la portabilité des prêts est, depuis, tombée en désuétude.

           

Afin de préserver le pouvoir d’achat face à une hausse des taux d’intérêt qui semble pérenne nous proposons de rendre obligatoire, dans tous les nouveaux contrats de prêt, l’insertion d’une clause autorisant sa portabilité et sa transférabilité pendant une durée déterminée. Cette disposition pourrait d’ailleurs être inscrite dans le code de la consommation. Cette mesure doit être prise rapidement : plus nous attendons, plus les acquéreurs vont se trouver fragilisés.

> En pratique : le vendeur aurait pendant dix ans la possibilité de garder le bénéfice de son taux d’emprunt initial pour l’acquisition de sa résidence principale ou d’en faire bénéficier l’acquéreur de son bien. La portabilité ou la transférabilité seraient mobilisables pendant une durée de huit années par le nouveau bénéficiaire.