Galivel & Associés

Après une augmentation de 0,20 % en moyenne depuis juin, la pause s’installe. En ce début novembre, les taux de crédit restent stables. La raison en est simple. L’OAT 10 (Obligation Assimilable du Trésor à 10 ans) qui avait entamé une remontée au cours de l’été et qui atteignait 2,45 % le mois dernier, s’affiche aujourd’hui autour de 2,32 %. De plus, la concurrence toujours vive entre les banques pour attirer de nouveaux clients, limite leur velléité d’augmenter les marges. « Pour autant, il ne faut pas s’attendre à un retour à la baisse. La hausse reprendra inéluctablement dans les prochains mois, mais toujours de façon modérée », souligne Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi.

Des taux qui restent très bas

En attendant,  les taux de marché restent globalement au niveau du 1^er trimestre 2013, c'est-à-dire toujours très bas.  En novembre, ils se situent, en moyenne et toutes régions confondues, à 3 % sur 10 ans, 3,25 % sur 15 ans, 3,59 % sur 20 ans et 3,96 % sur 25 ans. Mais Cafpi parvient à décrocher des conditions nettement plus attractives. En octobre, les taux négociés par Cafpi oscillent entre 2,19 % et 2,80 % sur 10 ans, 2,60 % et 3,01 % sur 15 ans, 2,87 % et 3,40 % sur 20 ans et 3,35 % et 3,75 % sur 25 ans. Les taux les plus hauts restent inférieurs de 0,21 % à ceux du marché.  

Une embellie certaine du marché

Tous les scénarios prévoyaient une année 2013 en baisse par rapport à 2012, tant en matière de transactions que de crédits. Ces prévisions se révèlent erronées. Ainsi, la production de crédits immobiliers devrait grimper de 20 % par rapport à l’an dernier. Comme le prévoyait Cafpi, sous l’effet conjugué des taux bas et de la baisse des prix de l’immobilier, le marché a repris des couleurs. Les acquéreurs ont bien compris l’intérêt qu’ils avaient à acheter alors que leur pouvoir d’achat immobilier reste bien orienté. Entre janvier 2012 et octobre 2013, pour une mensualité de 1 000 euros, il progresse d’un peu plus de 8 %.

Des freins à la concrétisation des transactions

Pour autant, des difficultés persistent. Sous la pression de Bâle III et de ses normes draconiennes en matière de risques et de fonds propres, les banques ont modifié leur processus de décision, ce qui a pour conséquence une difficulté croissante des emprunteurs à décrocher un crédit. En outre, les délais de décision des banques se sont allongés, ainsi que ceux des assureurs pour la partie assurance du crédit. Ce n’est pas sans risque pour l’emprunteur qui peut, pendant ce temps d’attente, subir une hausse des taux ou devoir solliciter le prolongement de la promesse ou du compromis de vente, ou bien encore renoncer à son projet d’acquisition, s’il n’a pas obtenu son financement dans le délai imparti.

Un accompagnement indispensable

Face à ces nouvelles difficultés, le recours à un courtier apparaît nécessaire et source de sécurité pour l’acquéreur. Le mandat qu’il confie au courtier impose à ce dernier de tout faire pour décrocher un crédit dans le cadre fixé par le mandat. Certes, il n’est pas responsable des délais que prennent les banques et les assureurs pour traiter les dossiers. Mais il a un devoir d’information et de conseil à l’égard de son client. Il pourrait, par exemple, être tenu pour responsable de n’avoir pas informé son client sur l’état d’avancement de son dossier de crédit et des conséquences liées à un éventuel dépassement du délai en matière de condition suspensive. Rappelons que la réglementation sur la profession de courtier a été renforcée. Depuis le 1^er janvier 2013, il doit détenir le statut d’intermédiaire en opérations bancaires et services de paiement (IOBSP) et en respecter les obligations. Une véritable protection pour l’emprunteur.

Les taux en région

La Picardie passe en tête

En novembre, c’est le statu quo qui l’emporte sur les taux. Par rapport à octobre, ils n’évoluent quasiment pas.

Ce mois ci, petit évolution tout de même : ce n’est plus le Poitou Charente et l’Aquitaine qui sont en tête de notre météo mais la Picardie qui affichent les taux les plus bas sur quasiment toutes les durées. Sur 10 ans, elle offre un taux moyen de 2,19 %. Le Languedoc Roussillon suit de près avec  2,26 % et, dans une moindre mesure, la région Provence-Alpes Côte d’Azur avec 2,45 %. A l’inverse, la région la plus chère est la Région Nord Pas de Calais avec 2,80 %.

Sur 15 ans, outre la Picardie qui offre un taux de 2,60 %, des régions comme Rhône Alpes, PACA, Centre sont également bien positionnées avec un taux à 2,75 %. Les régions Charente Poitou,  Limousin, Bourgogne et Franche-Comté restent également attractives avec un taux à 2,80 %. En queue de peloton, viennent  le Nord Pas de Calais (2,95 %), la Bretagne (2,96 %), les Haute et Basse Normandie  (2,99 %), la Corse  (3,01 %).

Sur 20 ans, seules trois régions offrent des taux en dessous de 3 %. : La Picardie avec 2,87 %, le Languedoc Roussillon et le Centre (2,95 %). Toutes les autres affichent des taux entre 3,05 et 3,30 %. La Corse ferme la marche avec 3,40 %.

Sur 25 ans, cinq régions sont très attractives : l’Alsace, le Limousin, la Lorraine, la région Paca, la région Rhône Alpes et le Poitou-Charentes, proposant toutes un taux à 3,35 %. En revanche, la Basse Normandie reste la région la plus chère avec 3,75 %.

Profil des emprunteurs

Les investisseurs perdent du terrain

Sans surprise, les acquéreurs en résidence principale demeurent une écrasante majorité. Ils sont, ce mois-ci, 89 % à financer un projet d’achat immobilier pour se loger. Les investisseurs, pour leur part, perdent du terrain. Ils ne sont plus que 9 % à effectuer un placement dans la pierre. 

Les primo accédants empruntent en moyenne 169 035 euros sur 234 mois, ce qui représente 4,72 années de revenu et achètent massivement dans l’ancien : 80,02 %. Les secundo accédants ont eu recours au crédit pour un montant moyen de 183 703 € sur 200 mois. Ce qui équivaut à 3,87 années de revenu. Ils achètent encore plus massivement dans l’ancien : 93,67 %.

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