Galivel & Associés

Avec Paris Vision,Knight Frank livre un examen objectif et transparent du marché de l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France.

La sortie de crise économique est renvoyée à 2014

Dans son analyse de conjoncture économique, Daniel Cohen se demande si la crise est finie. Il relève des signes d’amélioration sans toutefois pouvoir répondre de façon catégorique. A l’échelle internationale, en effet, les prévisions 2014 redeviennent souriantes. La croissance mondiale pourrait retrouver un rythme annuel de 4%. La zone euro, de son côté, a essuyé ce que les économistes appellent une "crise triple" : crise de la dette publique, crise des balances des paiements et crise bancaire. Aucune n’est véritablement résolue et l’Europe reste au milieu du gué.

En France, le second trimestre de l’année 2013 a envoyé un signal positif concernant le redressement de l’économie. Le cercle vicieux alliant réduction des déficits et baisse de la croissance n’est toutefois pas encore terminé. Le "ras le bol fiscal" va obliger le gouvernement à engager un effort de réduction des dépenses publiques. Mais du point de vue de la croissance, le résultat est le même : ramener le déficit de 4% à 3% casse la croissance d’environ 1% dans tous les cas. Une sortie par le haut est possible mais le risque inverse reste présent. L’année 2014 sera, à tous ces égards, fascinante à observer.

Il y a trop de bureaux obsolètes sur le marché locatif

Le recul de la consommation de bureaux est fort en région parisienne. La location s’est contractée de 25% en 2013, avec 1 845 000 m² de bureaux placés. L’exercice 2013 a donc été modeste, proche des basses eaux plusieurs fois observées au cours de la dernière décennie.

• Les petites et moyennes transactions ont mieux résisté que les grandes. En 2013, l’Ile-de-France a manqué de grandes transactions, en particulierau-dessus de 20 000 m² dont le nombre avait été exceptionnel au cours des deux années précédentes.

• Le Quartier Central des Affaires de Paris et le Croissant Ouest tirent toutefois leur épingle du jeu avec une activité locative très proche de celle de 2012, voire supérieure. Le QCA, qui est pourtant le plus cher de Paris, jouit d’une situation exceptionnelle qui continued’aimanter les entreprises à forte valeur ajoutée, c’est-à-dire celles qui sont le mieux prémunies contre les effets de la crise et qui disposent du meilleur sentiment de visibilité. Le Croissant Ouest a de son côté restauré son attractivité prix, au détriment de marchés de périphérie : il a séduit les quelques grands utilisateurs en recherche de surfaces.

Qualité insuffisante de l’offre. En dépit de la forte contraction de l’activité transactionnelle, l’offre n’augmente que modérément et reste sous contrôle. L’Ile-de-France affiche un taux de vacance de 7,3% à fin 2013, l’un des plus faibles observés en Europe. La qualité de l’offre disponible reste par contre très insuffisante. L’inadéquation de l’offre et de la demande est un des points de blocage rencontrés sur le marché locatif, comme il l’est sur le marché de l’investissement (voir plus loin).

Transparence des loyers en question. L’ajustement des loyers est indéniable. Les propriétaires ont fait preuve de réalisme en réduisant, lorsqu’ils le pouvaient, les loyers de présentation et les loyers faciaux. Sur le Quartier Central des Affaires, le loyer haut de gamme est ainsi passé à 750 €/m²/an, après avoir atteint des sommets à 830 € à la mi-2012 et être déjà redescendu à 800 € en fin d’année. Quand une baisse du loyer apparaît difficile, la négociation passe par les mesures d’accompagnement, qui prennent une ampleur inédite. Au risque de priver le marché de la nécessaire transparence…

Perspectives 2014. La barre symbolique des 2 millions de m² placés sera-t-elle franchie en 2014 ? L’activité transactionnelle au cours du 4^e trimestre 2013 (supérieure à 500 000 m², pour la première fois depuis un an) et les prévisions de retour de la croissance le laissent penser. Cette hausse attendue en 2014 restera avant tout comme un "ajustement technique". Pour un franc recouvrement du marché locatif, il faudra attendre une véritable croissance économique. Mais une fois cette condition remplie, le marché locatif parisien pourrait réserver de très belles surprises.

Les investisseurs sont présents mais tous ne sont pas servis

Avec 11,1 milliards d’euros en 2013, les volumes investis en immobilier d’entreprise en région parisienne sont en repli de 8% par rapport à l’année précédente. Cette baisse ne révèle aucune méfiance vis-à-vis du marché parisien de la part des investisseurs. Au contraire, la demande est beaucoup plus forte que l’offre. Mais elle est inégalement répartie :

• Le segment Core manque d’actifs proposés à la vente. L’assèchement du marché conjugué à l’appétit des investisseurs (notamment internationaux) pour ce type d’actifs et la forte compétition qu’ils se livrent pour l’emporter a fait baisser les taux de rendement Prime qui, sur les actifs Core du QCA, se sont contractés, perdant 50 points de base.

• Le segment du Core Plus, au contraire, a connu une activité soutenue par l’intérêt croissant des acheteurs, majoritairement français, pour des actifs situés à des adresses moins prestigieuses. La redynamisationde ce segment s’explique par la baisse des prétentions financières des vendeurs. Les taux de rendement sur ce type d’actifs ont ainsi gagné de 50 à 100 points de base en 2013.

Perspectives 2014. Qu’au terme de 2014, l’Ile-de-France parvienne à franchir la barre des 10 milliards d’euros placés en immobilier d’entreprise auprès des investisseurs ne relève pas de l’évidence. La pénurie sur les actifs Core risque en effet de s’aggraver, entraînant la poursuite et l’amplification de l’assèchement de ce segment essentiel à la tenue du marché.

En revanche, après le réveil du Core Plus en 2013, ce pourrait être le tour du Value Added en 2014 : les acheteurs potentiels sont là, notamment des fonds à la stratégie opportunistesuffisamment confiants en la capacité de croissance du marché locatif francilien pour accepter une prise de risque. C’est la condition pour éviter l’assèchement du marché de l’investissement. Mais pour ce faire, il faudra que les vendeurs consentent à des efforts supplémentaires.

Réflexions sur la transformation de bureaux en logements.Plutôt que d’opposer la construction de bureaux à celle de logements, mieux vaudrait les concilier. Actuellement, en location comme en investissement, le marché francilien manque de bureaux de première qualité. Pour répondre à une demande bien réelle, il est donc nécessaire de construire de nouveaux immeubles ou de procéder à la réhabilitation lourded’immeubles qui le justifient.

Pour les immeubles tertiaires obsolètes, au contraire, leur transformation, en logementsou pour d’autres usages, semblerait logique dès lors qu’ils sont correctement situés. Dans la plupart des cas, il s’agira d’opérations de déconstruction-reconstruction, avec changement de destination. En raison des contraintes financières, urbanistiques et administratives posées par de telles opérations, celles-ci ne pourront être réalisées à grande échelle qu’avec un engagement fort du pouvoir politique pour lever les freins techniques et attirer les investisseurs de tous horizons.

Dans le commerce de luxe, Paris reste une ville lumière

La barre des 20 000 € de loyer par m² par an a été franchie sur les Champs-Elysées. Records sur records, les enseignes se battent avec toujours autant de détermination pour les emplacements numéro un de Paris. Elles veulent ainsi profiter des flux commerciaux générés par la clientèle locale aisée ainsi que par les touristes internationaux.

• Mass market et haut de gamme se côtoient sur les mêmes emplacements et finissent par former des écosystèmes cohérents. Les pôles commerciaux traditionnels de Paris sont rejoints et complétés par de nouveaux venus, dont la montée en puissance et la montée en gamme se concrétisent.

• La conjoncture est beaucoup plus difficile en dehors des secteurs vedettes de la capitale, avec néanmoins des possibilités d’éclaircies à l’horizon. Si les valeurs des meilleurs emplacements montent, le loyer moyen reste stable, à 1382€.

Perspectives 2014. Le tourisme a été déterminant dans la montée en puissance du haut de gamme et du luxe dans le commerce parisien. En dépit d’un ralentissement au niveau mondial de l’activité de ce secteur, les ventes hors taxe (réalisées par la clientèle étrangère) ont encore progressé de 12% sur les dix premiers mois de l’année en France. Il ne devrait donc pas y avoir de baisse des marques d’intérêt des enseignes pour Paris.

Quant à la consommation des ménages, essentielle pour l’activité des commerces, elle ne s’est pas effondrée mais resteerratique depuis bientôt six ans. Le retour de la croissance et l’inversion de la courbe du chômage, si attendues, provoqueraient une relance de la consommation particulièrement bienvenue pour le commerce. La France réussirait enfin à quitter ce port de l’angoisse dans lequel elle est encalminée depuis trop longtemps.

 Vous trouverez plus d'informations dans l'étude réalisée par Knight Frank (rubrique "ETUDES").

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