Galivel & Associés

Après deux années d’attentisme, les premiers signes de reprise du marché immobilier européen se confirment. Les volumes investis ont progressé de +11 % sur un an au premier semestre 2025[1], portés par les secteurs de l’immobilier alternatif : résidences étudiantes, hôtellerie, commerce, immobilier de santé. L’immobilier revient progressivement dans les stratégies d’allocation patrimoniale, dans un contexte marqué par le retour de la volatilité sur les marchés financiers.

Les volumes investis en immobilier de santé sont restés relativement stables mais avec la perspective d’opérations significatives en 2025, du fait de la cession à venir de portefeuilles importants et de l’appétit des fonds américains (Welltower, Omega, Franklin) pour l’immobilier de santé en Europe. Le Royaume-Uni s’affirme comme l’un des marchés les plus attractifs et les plus liquides.

Les investisseurs institutionnels identifient également les secteurs liés à la santé comme les plus prometteurs à moyen terme[2], confirmant le positionnement historique et engagé de Pierval Santé.

 

Au total du 1^er semestre 2025, la SCPI a enregistré une collecte brute[3] de 24,7 M€ et poursuit son développement avec plus de 58 M€ d’investissements et 47 M€ de livraisons d’immobilier (6 actifs).

Forte de plus de 10 ans d'existence, Pierval Santé poursuit une gestion active et exigeante sur le 2^ème trimestre 2025, impliquant des arbitrages stratégiques, des acquisitions et des livraisons d’actifs neufs, qui participent à la valorisation du patrimoine et à l’optimisation progressive du rendement.

Au cours du trimestre, Pierval Santé a :

• Cédé un EHPAD de 7 000 m² à Dublin (Irlande), générant une plus-value de 8 M€ après impôts (qui sera redistribuée en 2025),
• Livré trois actifs en France :
• Deux habitats partagés seniors, opérés par Cosima, avec baux fermes de 12 ans,
• Une maison médicale pluridisciplinaire au Havre de 2 203 m², en cours de commercialisation.

 

L’Italie, confrontée à un déficit d’infrastructures médico-sociales dans un contexte de vieillissement rapide de sa population, constitue un axe fort de développement. L’amélioration des fondamentaux économiques, avec un recul du déficit public, une dette en diminution et un chômage passé sous la barre des 7 %, vient renforcer l’attractivité et la stabilité des conditions d’investissement dans le pays.

Pierval Santé y a réalisé trois acquisitions d’EHPAD neufs ce trimestre, pour un montant total de 35 millions d’euros. Ces actifs sont exploités par trois opérateurs de référence du secteur de l’hébergement de personnes âgées en Italie (Codess Sociale, Universis et Sereni Orizzonti), dans le cadre de baux de longues durées de 21 et 25 ans. La SCPI détient désormais 16 établissements en Italie, pour une valeur vénale de 190 M€, source de revenus locatifs croissants dès 2025, et plus significativement en 2026.

 

Au T2 2025, la SCPI a enregistré une collecte brute³ de 9,1 M€, permettant de compenser en partie les demandes de retraits. Le stock de parts en attente de retrait au 30 juin s’élève à 34,4 M€, soit 1,04 % de la capitalisation, un niveau inférieur à la moyenne du marché (2,7 % au 30 juin 2025 selon l’ASPIM) et cohérent avec la maturité de la SCPI (10 ans d’existence).

 

En plus des opérations de cessions, livraisons, et acquisitions, la SCPI a refinancé un emprunt contracté en 2022 auprès de la Caisse d’Epargne Ile-de-France, réduisant son encours de 100 M€ à 60 M€. Cette opération permet d’abaisser le coût de la dette et s’inscrit dans une trajectoire de retour au rendement annuel normatif de la SCPI.

Grâce à l’ensemble des actions menées, Pierval Santé a délivré un dividende brut de fiscalité étrangère de 2,14 €/part au titre du T2 2025 vs 1,80€ au T1 2025. Cette distribution est en ligne avec les prévisions annuelles de la Société de Gestion, dans un contexte de reprise progressive des loyers et de baisse des taux d’intérêt. David Finck, Directeur Général d’Euryale, souligne : « Le retour au rendement normatif de Pierval Santé est en marche, de façon mécanique et progressive, indépendamment de la collecte. La livraison des constructions sera source graduellement de nouveaux loyers et la baisse des taux d’intérêts est déjà observée. »

 

Avec une gestion active et une stratégie d’arbitrage assumée, Pierval Santé continue de bâtir un patrimoine immobilier de santé européen, neuf et de qualité, alliant performance durable et utilité sociale.

 

[1] Source : Savills

[2] Source : Baromètre MSCI

[3] La collecte brute correspond au montant cumulé des émissions et des achats de parts.