Galivel & Associés

Après une année 2024 marquée par un net ralentissement, le marché lyonnais des bureaux amorce une phase de stabilisation au 1^er semestre 2025. Avec environ 100 000 m² placés sur six mois, l’activité reste en deçà des moyennes historiques, mais traduit une certaine résistance dans un contexte économique toujours fragile. Knight Frank analyse un marché en recomposition, où la demande se polarise entre immeubles prime et actifs secondaires en difficulté.

Les faits marquants d’un marché encore sous contrainte :

• 100 000 m² placés, en recul de 10 % par rapport au 1^er semestre 2024
  L’activité se situe sous la moyenne décennale (environ 130 000 m² par semestre), confirmant un marché encore contraint. La dynamique repose surtout sur les transactions de petites et moyennes surfaces, particulièrement recherchées par les PME et ETI locales.
• Des grandes transactions toujours en retrait
  Moins de 5 signatures supérieures à 5 000 m² ont été recensées, contre une dizaine au premier semestre 2024. Ce manque de gros volumes pèse mécaniquement sur le niveau global du marché, et reflète les arbitrages des grandes entreprises dans un contexte économique incertain.
• Un loyer prime stabilisé à 360 €/m²/an
  Ce maintien démontre la forte attractivité des immeubles neufs ou restructurés, notamment dans les quartiers centraux comme la Part-Dieu ou la Presqu’île. À l’inverse, les actifs secondaires sont confrontés à une pression accrue sur les loyers, avec des négociations plus dures et parfois des remises significatives.
• Un taux de vacance à 6,3 %, contrasté selon les secteurs
  Si le centre-ville affiche une vacance maîtrisée grâce à un stock limité et qualitatif, la périphérie continue de souffrir avec une offre abondante et souvent inadaptée aux nouvelles attentes des utilisateurs. Ce clivage illustre la polarisation croissante du marché entre le “prime” et le “non prime”.

Les clefs de lecture :

Le 1^er semestre 2025 confirme les tendances structurelles observées depuis deux ans :

• Polarisation du marché entre immeubles prime recherchés et actifs obsolètes, en perte d’attractivité.
• Montée en puissance des critères ESG dans les décisions d’implantation.

• Demande croissante de flexibilité avec un intérêt marqué pour des surfaces adaptées au télétravail et aux nouvelles organisations.

Malgré un volume encore inférieur à la moyenne décennale, Lyon reste le 2^e marché tertiaire français et conserve son attractivité grâce à un tissu économique diversifié et un pipeline de projets neufs qui continue d’alimenter l’offre qualitative. La demande se recentre sur des surfaces plus flexibles et efficientes, adaptées au télétravail et aux nouvelles attentes des utilisateurs. Les entreprises privilégient les bâtiments répondant aux standards ESG, avec un attrait particulier pour les programmes certifiés HQE ou BREEAM. Cette polarisation du marché accentue l’écart entre immeubles « prime » et actifs secondaires.

« Le marché des bureaux lyonnais entre dans une phase charnière. Si le premier semestre 2025 a confirmé une certaine stabilisation, le second semestre pourrait marquer un tournant : plusieurs grandes transactions sont en cours de négociation et l’arrivée de programmes neufs de qualité devrait renforcer l’attractivité de la place lyonnaise », souligne Magali Marton, Directrice Etudes & Recherche de Knight Frank. « Bien sûr, les incertitudes liées au contexte politique et économique pourraient ralentir les prises de décisions pour les sujets les plus emblématiques ».