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21 oct. 25
Versements programmés en SCPI : la clé d’un investissement immobilier accessible et maîtrisé
C’est un fait, les Français n’ont jamais autant épargné : au 2e trimestre 2025 le taux d’épargne atteint 18,9 % de leur revenu disponible, un niveau inédit et record depuis les années 1970 (hors exception Covid) . Pourtant ces liquidités restent en grande partie bloquées sur des supports sécurisés mais peu rémunérateurs , faute de solutions lisibles et accessibles dans le contexte politico-économique incertain de ces derniers mois. Avec la remontée des taux, l’accès à la propriété et la constitution d’un patrimoine via la pierre, valeur refuge par excellence semble de plus en plus inaccessible, en partie pour la jeune génération.
Pourtant transformer une épargne stagnante en patrimoine immobilier sans capital initial conséquent et sans endettement est possible grâce aux versements programmés en SCPI. Ce mécanisme d’investissement progressif permet de lisser son effort d’épargne et de bâtir à son rythme un patrimoine immobilier tout en visant un rendement potentiellement plus attractif que les supports classiques (Livret A, LDD…).
Les versements programmés en SCPI : levier de discipline et de sérénité
L’acquisition de parts de SCPI en versement programmé permet d’appliquer le premier principe de tout investisseur : commencer tôt. Moyennant un effort d’épargne faible mais régulier, il est ainsi possible de constituer un patrimoine immobilier locatif sans recourir à la dette, et sans apport personnel. En effet, certaines SCPI, dont les deux véhicules d’Euryale (Euryale Horizons Santé et Pierval Santé), proposent cette solution à partir de 50 € par mois seulement hors première souscription, qui correspond à la souscription première du minimum de parts SCPI requis par chaque société de gestion.
Cette méthode de programmation régulière et pour un montant fixe est comparable au « dollar cost averaging » (DCA) appliqué à la pierre-papier. Elle réduit ainsi les biais émotionnels et présente l’avantage de lisser le prix d’achat des parts dans le temps. Elle offre ainsi une exposition progressive à la performance du marché immobilier et favorise également une approche disciplinée. Résultat : un investissement plus serein et réfléchi, fondé sur la régularité plutôt que sur le timing voire le hasard du moment d’entrée.
Pour quel profil d’investisseur ?
D’une manière générale, les versements programmés s’adressent à tous les épargnants désireux de :
- Se constituer un patrimoine immobilier sans avoir à mobiliser immédiatement un capital important,
- Diversifier une stratégie d’épargne déjà en place (en complément d’une assurance-vie ou d’un PEA par exemple),
- De préparer des projets de long terme et donc de commencer tôt à se générer des revenus complémentaires (retraite).
Les versements programmés correspondent d’autant plus aux jeunes actifs car ils permettent à ces derniers de ne pas bousculer leur budget mensuel, parfois restreint de cette catégorie d’épargnants, et de tirer parti d’une fiscalité souvent favorable car plus faible au début de sa carrière professionnelle.
Cas pratique d’une jeune professeure des écoles
Prenons l’exemple de Chloé, 23 ans, tout juste entrée dans la vie active comme professeur des écoles avec un premier salaire moyen de 2 121 € par mois (source Ministère de l’Education Nationale). En consacrant 100 € par mois à l’acquisition de parts de SCPI via la mise en place de versements programmés, elle se constitue un patrimoine de 12 000€ à 32 ans (sous l’hypothèse d’un rendement net de 5%). Et ce capital pourra croître encore davantage si les revenus perçus sont réinvestis.[1] Cette stratégie patrimoniale est d’autant plus profitable, après fiscalité, que l’investisseur se trouve dans une tranche marginale faible à l’IR.
Les résultats sont tout aussi probants si Chloé décide d’opter pour une stratégie d’effort d’épargne plus faible mais corrélée à sa progression de salaire. Si l’on se réfère aux estimations basses du salaire net de professeur des écoles fournies par le ministère de l’Éducation Nationale, et que l’on acte que Chloé opte pour un taux d’épargne de seulement 3% de son salaire investi en parts de SCPI, on constate que pour quelques dizaines d’euros par mois, c’est plus de 8 500 € de patrimoine qu’elle aura réussi à se constituer en 10 ans.
Quand et comment mettre en place les versements programmés ?
Le versement programmé repose sur une logique simple : investir petit, mais régulièrement. Il se met en place après un premier versement initial, puis se poursuit par des versements automatiques dont le montant est libre, souvent à partir de 30 ou 50 € par mois. Chez Euryale, par exemple, dans le cadre de sa SCPI Euryale Horizons Santé, le versement programmé minimal est fixé à 50 € par mois, après un premier investissement de 1 000 € (correspondant à 20 parts).
Cette formule offre une grande souplesse : le montant peut être ajusté à tout moment selon l’évolution de la situation financière de l’épargnant. Les dividendes perçus peuvent quant à eux être distribués ou réinvestis automatiquement, favorisant ainsi la capitalisation à long terme.[2]
Le véhicule de la SCPI permet en parallèle à l’investisseur, outre l’accessibilité à certains marchés immobiliers porteurs et résilients réservés aux professionnels (santé, logistique, commerces…), d’avoir immédiatement une stratégie de diversification grâce à la mutualisation des risques, entre différents actifs et zones géographiques, que permet par nature un portefeuille de SCPI. Un avantage non négligeable pour lisser les performances dans le temps et réduire l’impact des cycles immobiliers ou fluctuations économiques.
« Les versements programmés offrent une solution concrète à ceux qui veulent investir dans l’immobilier sans se surendetter ni attendre d’avoir un capital important. C’est une stratégie d’éducation financière autant qu’un outil patrimonial, qui permet à chacun de bâtir son avenir pas à pas » affirme Daniel While, Directeur Stratégie & Recherches chez Euryale.
[1] Les rendements et les revenus ne sont pas garantis.
[2] La perception de dividendes n’est pas garantie.
