Galivel & Associés

Derrière les tours lumineuses et les open spaces à demi-occupés, Z#BRE met en lumière une réalité méconnue : la vacance dormante. Ces mètres carrés ne figurent dans aucune statistique. Ils sont loués, chauffés, entretenus, parfois même rénovés… mais quasiment inactifs. Les capteurs et analyses comportementales de Z#BRE révèlent qu’en moyenne, seuls 37 % des postes de travail sont réellement occupés, sur plus de 250 000 m² de bureaux mesurés en Île-de-France. Fin 2025, 400 000 m² seront monitorés par l’entreprise. Autrement dit, la vacance dormante représente l’équivalent de trois tours First à La Défense louées mais laissées vides….

 

Jamais les entreprises n’ont autant payé pour des espaces qu’elles n’habitent pas. Loyer, énergie, charges, carbone : la triple peine du mètre carré inutile. Or, un bureau* coûte en moyenne 11 000 € par an en France. Chez un grand assureur du CAC 40, Z#BRE a ainsi montré que 60 % des postes étaient inoccupés en permanence, soit trois étages sur cinq.

 

Les salles de réunion se vident au profit des visioconférences. Les zones de détente restent désertes. Les bureaux privatifs s’éteignent. Ce qui se dégrade, ce n’est pas seulement le bâti : c’est la vitalité même du bureau.

Z#BRE défend un nouveau paradigme : la valeur d’intensité d’usage. Un immeuble performant n’est plus celui qui est loué, mais celui qui vit. Grâce à l’analyse fine des données d’occupation, Z#BRE aide les entreprises à réduire jusqu’à 30 % de leurs surfaces inexploitées, sans travaux lourds, simplement en repensant la manière dont elles utilisent leurs espaces.

 

 

« Nos clients économisent en moyenne 25 % sur leurs coûts d’exploitation, tout en divisant par deux leur empreinte carbone. L’immobilier tertiaire entre dans l’ère de la sobriété d’usage », poursuit Nicolas Vauguier.

Ce n’est plus seulement la vétusté technique ou énergétique qui dévalorise les actifs : c’est l’obsolescence d’usage. Les surfaces inertes coûtent, émettent et se dévalorisent. Demain, la fracture du marché ne passera plus entre immeubles “prime” et “secondaires”, mais entre espaces réellement utilisés et espaces fantômes. Les investisseurs ne s’y trompent pas : la vitalité d’un bâtiment devient un indicateur clé dans les audits préalables, au même titre que la performance énergétique.

Alors que le SIMI 2025 s’apprête à mettre en avant les solutions de reconquête des bureaux, Z#BRE appelle à changer de regard sur la performance immobilière.

 

« Le sujet n’est plus de remplir les mètres carrés, mais de mieux les comprendre », résume Nicolas Vauguier. « Les brokers ne doivent plus chercher des locataires, mais des utilisateurs. Le marché doit cesser de vendre des mètres carrés pour vendre du sens. » poursuit-il.

 

En cartographiant l’intensité d’usage réelle des immeubles, Z#BRE permet aux propriétaires et aux entreprises d’agir concrètement : réduire les coûts d’exploitation, améliorer le taux d’occupation, et piloter les surfaces à partir de données objectives. Une démarche pragmatique qui replace le bureau au cœur de sa fonction première : servir le travail, et non l’inverse.