Galivel & Associés

Paris demeure l’une des capitales mondiales les plus attractives pour le commerce de détail, avec près de 58 700 commerces recensés en 2023. Mais derrière cette densité exceptionnelle - un commerce en moyenne tous les 42 mètres - le paysage commercial parisien connaît de profondes transformations, aussi bien sectorielles que géographiques.  Parallèlement, la démographie et l’évolution des modes de vie plus éco-responsables et plus sains des Parisiens impactent le secteur du commerce. De nouveaux critères à ne pas négliger notamment à l’approche des élections municipales.

C’est ce que révèle la nouvelle étude Knight Frank “Décryptage n°3 - Les commerces à Paris”, fondée sur l’analyse de 80 quartiers administratifs et sur plus de 200 secteurs d’activité, des données APUR et INSEE, ainsi que sur des travaux méthodologiques avancés sur 84 artères commerçantes de la capitale.

 

Points clés

• Un commerce parisien sous tension, mais en pleine transformation : Paris reste l’un des écosystèmes commerciaux les plus riches au monde (≈58 700 commerces), mais le marché se restructure profondément sous l’effet notamment des nouveaux modes de consommation
• Un paysage à deux vitesses : centre premium avec un cœur axé autour du luxe vs périphérie de proximité
• Une recomposition sectorielle majeure : la restauration, l’alimentaire, le bien-être et les concepts émergents progressent fortement, tandis que le prêt-à-porter traditionnel, la banque et une partie du commerce culturel reculent, notamment sous l’effet de la digitalisation de la consommation.
• Une vacance en hausse sur l’ensemble de la Capitale (12,7% pour le commerce de détail), mais des artères commerçantes nettement plus résilientes (8,6% en moyenne et seulement 4,5% pour celles prime).
• Une demande qui émane de moins en moins des résidents : le commerce parisien dépend davantage de sa population active et de ses visiteurs que de ses habitants.
• Des considérations écologiques et sanitaires, une digitalisation croissante de la consommation et des préférences expérientielles et personnalisées qui transforment le paysage commercial parisien

 

Un paysage commercial contrasté : deux Paris coexistent entre un centre hyperdense et internationalisé et une périphérie plus résidentielle et de proximité

Les dix premiers arrondissements concentrent une densité commerciale jusque 20 fois supérieure à celle des arrondissements résidentiels périphériques (du 11^e au 20^e). Le cœur de Paris se distingue par une forte présence de commerces liés à la restauration, la culture, les loisirs et l’équipement de la personne, une clientèle mixte mêlant actifs, touristes et résidents ainsi qu’une montée en gamme continue (premiumisation, luxe, concepts expérientiels). Les arrondissements extérieurs restent, quant à eux, davantage structurés autour des commerces du quotidien (alimentaire, services aux particuliers), avec une dépendance plus forte à la population locale et une moindre concentration des enseignes.

 

Le commerce à Paris est, en effet, structuré pour satisfaire une demande aussi bien locale qu’internationale.

La demande commerciale à Paris est tirée par trois moteurs principaux que sont la croissance de la population active (+0,6 %/an d’emplois entre 2006 et 2022), presque exclusivement portée par les cadres, celle des touristes (+1 %/an de places hôtelières depuis 2016) et une explosion des segments hôteliers 4 étoiles (+3,2 %/an) et 5 étoiles/palaces (+5 %/an), et, un double mouvement de contraction et vieillissement de sa population résidente (-0,2 %/an). Paris perd des habitants mais attire une population plus aisée et qualifiée.

 

 

 

Une restructuration profonde des commerces plutôt qu’un déclin

Les arrondissements centraux présentent une concentration très forte de commerces de restauration (plus de 26% des commerces de détail à Paris), de culture et loisirs (9%) ainsi que de l’équipement de la personne (11%).

 

A l’inverse, les arrondissements résidentiels sont des lieux privilégiés pour l’alimentaire (14%) et les services aux particuliers (21%). D’autres activités commerciales sont davantage réparties géographiquement. C’est par exemple le cas de la santé-beauté ou de l’équipement de la maison (tous les deux autour de 5%).

 

Si le nombre total des commerces baisse depuis plus de vingt ans (-0,2 % par an depuis 2000 soit environ 2 500 commerces en moins), l’étude met en évidence, à travers des exemples concrets et chiffrés, une recomposition sectorielle forte sur fond de digitalisation de la consommation, de modes de vie plus éco responsables et plus sains et d’une quête de l’expérience et de la personnalisation, de plus en plus recherchées par les consommateurs :

• +737 nouvelles implantations de restauration rapide (debout ou assise) entre 2017 et 2023
• +451 commerces alimentaires supplémentaires
• Les magasins spécialisés (épiceries fines, torréfacteurs, fromageries, produits alimentaires spécialisés régionaux et étrangers…) ont augmenté trois fois plus que les magasins non -spécialisés (supermarchés) entre 2017 et 2023
• Une explosion de secteurs émergents liés aux mobilités douces, au bien‑être, etc….
• À l’inverse, un recul marqué du prêt‑à‑porter (-1 117 commerces, dont 678 pour la mode féminine), des agences bancaires (-205) ou des librairies (-141)

 

Le parc des commerces se transforme, mais ne faiblit pas dans la capitale : le dynamisme persiste, avec des sous‑secteurs très porteurs compensant des replis historiques.

 

Vacance commerciale : prime aux artères principales et aux locaux restructurés

À l’échelle de Paris, le taux de vacance s’élevait à 12,7% pour le commerce de détail, en hausse constante depuis 2014, mais avec une accélération depuis 2017. Cette moyenne cache cependant une forte hétérogénéité selon les arrondissements : de 7,3 % dans le 7ᵉ à 14,3 % dans le 18ᵉ pour le commerce de détail.

 

Cette évolution de la vacance commerciale est notamment liée :

• À la conjoncture chahutée entre 2017 et 2024 (Gilets Jaunes et Covid d’un côté, JO 2024 de l’autre)
• À des travaux sur les emplacements vacants : +46 % de locaux en travaux entre 2017 et 2020, encore +19 % entre 2020 et 2023, traduisant une montée en qualité du parc des commerces à Paris.

 

Sur les artères commerçantes (84 axes étudiés), le taux de vacance atteint, en 2025, 8,6 %, soit plus de 4 points en dessous de la moyenne parisienne. Les artères majeures jouent donc un rôle d’amortisseur et constituent les emplacements les plus résilients alors que le commerce diffus (hors artères principales) est plus exposé. Le 2^ème arrondissement illustre parfaitement cette dichotomie avec un différentiel d’environ -13 points entre ses artères principales et celles secondaires. Certaines artères affichent aujourd’hui des hausses significatives de leur taux de vacance (rue de Bretagne : +14,1 pts en 5 ans) tandis que d’autres enregistrent des baisses très nettes (avenue Victor Hugo : -8,7 pts). Ces variations sont autant de signes de vigilance quant à la santé ou la fragilité du tissu commercial local.

 

Conclusion : le commerce parisien se réinvente

Paris reste une ville‑monde du retail, qui se transforme en profondeur avec un recentrage sur les meilleures artères, une montée en gamme généralisée, une recomposition sectorielle majeure et des arbitrages plus exigeants des retailers.

Les enseignes de luxe, quant à elles, plébiscitent les artères prime de la rive droite (Saint-Honoré et Faubourg Saint-Honoré ou encore avenue Montaigne) ainsi que le boulevard Saint-Germain (rive gauche).

 

À horizon 2030, l’analyse prospective de Knight Frank identifie une montée en gamme généralisée des commerces à Paris portée par une évolution vers une clientèle plus aisée et plus internationale avec trois grandes trajectoires d’arrondissements :

• Le 8^e consolide son rôle de référence du luxe.
• Les 1^er, 3^e, 4^e et 6^e accentuent leur transition vers une offre entre premium et luxe.
• Les arrondissements périphériques demeurent résidentiels, mais devront intégrer une clientèle touristique croissante.

 

« Le commerce parisien ne s’affaiblit pas, il se restructure pour tenir compte des changements sociétaux et démographiques. La polarisation sur les artères majeures, la montée en gamme et l’évolution des modes de consommation redessinent en profondeur la géographie commerciale de la capitale. Pour les enseignes comme pour les investisseurs, comprendre ces dynamiques fines devient essentiel », souligne le département Études & Recherche de Knight Frank qui conclut son analyse avec un profil de commerces à Paris moins diffus, plus qualitatif et sélectif dans les prochaines ouvertures afin de mieux répondre aux nouvelles attentes des consommateurs tant nationaux qu’internationaux. »