Galivel & Associés

Sur la base de plus de 6 000 dossiers de crédits immobiliers signés au 1^er trimestre 2026, CAFPI a modélisé l'impact d’une remontée des taux sur le TAEG selon deux scénarios :

• Scénario actuel (+20 points de base par rapport au T1 2026) : 14 % des dossiers sont d'ores et déjà bloqués par le taux d'usure ;
• Scénario à horizon mai-juin (+40 points de base) : jusqu'à 20 % des dossiers pourraient être refusés.

Ce second scénario, encore théorique début avril, semble se rapprocher : les remontées de barèmes bancaires observées en cours de mois de +10 à +20 points de base supplémentaires.

 

« Le taux d'usure, 4,48 % pour les prêts de 10 à 20 ans et 5,19 % au-delà de 20 ans depuis le 1^er avril est aujourd'hui en décalage avec la réalité des taux pratiqués. Sans réactivité dans son ajustement, il devient un facteur de blocage massif », explique Laura Martino, Directrice des Partenariats bancaires chez CAFPI.

 

 

Paradoxalement, ce sont souvent les emprunteurs qui remboursent sur moins de 20 ans qui pâtissent le plus de cette mécanique : 59 % de leurs dossiers sont bloqués dans le scénario actuel, et jusqu'à 70 % à horizon mai-juin. Pour passer sous le seuil d'usure, certains pourraient être contraints d'allonger artificiellement la durée de leur prêt, au prix d'un surcoût considérable : un prêt de 250 000 € à 3,5 % génère environ 70 000 € d'intérêts sur 20 ans, contre 120 000 € sur 25 ans.

 

Sur les petits montants (inférieurs à 100 000 €), 36 % des dossiers sont déjà bloqués, un chiffre qui pourrait atteindre 47 % à court terme. Les emprunteurs bénéficiant de prêts aidés (PTZ, prêts bonifiés) sont particulièrement vulnérables : le taux d'usure étant calculé ligne de crédit par ligne de crédit, et non sur l'ensemble du projet, le poids des frais fixes est mécaniquement amplifié, conduisant à des refus injustifiés au regard de la solvabilité réelle des ménages.

 

 

27 % de leurs dossiers sont actuellement bloqués, et ce taux pourrait monter à 46 % dans les prochaines semaines. En cause : le coût de l'assurance emprunteur, qui augmente avec l'âge et vient alourdir le TAEG au point de franchir le seuil d'usure. Résultat : un risque accru de sous-assurance, préjudiciable à la fois pour les emprunteurs et pour les établissements prêteurs.

 

CAFPI rappelle que face à la crise de 2022-2023, les pouvoirs publics avaient su réagir en instaurant une révision mensuelle du taux d'usure, permettant de fluidifier le marché. Cette mesure avait fait ses preuves.

 

« Face à l'accélération actuelle des taux, un retour à une actualisation mensuelle du taux d'usure, comme en 2023, permettrait de rétablir rapidement un fonctionnement fluide du marché. C'est une mesure simple, connue, qui a déjà démontré son efficacité », conclut Laura Martino CAFPI.