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1 juin 26
Le marché immobilier à l’aube d’un tournant
Le marché immobilier se maintient dans une conjoncture de plus en plus complexe. La reprise observée depuis le début de l’année résiste à une inflation pourtant persistante (2,2 % sur un an en avril). Ainsi, la production de crédits est en progression depuis janvier, et se révèle même plus élevée qu’il y a un an.
Cependant, l’inflation fait peser le risque d’une hausse des taux directeurs de la Banque Centrale européenne lors de sa prochaine réunion le 11 juin prochain. Une décision qui pourrait freiner la dynamique actuelle.
LES TAUX POURSUIVENT LEUR LENTE HAUSSE
La hausse des taux observée depuis le déclenchement de la crise au Moyen-Orient se poursuit. Très légère, elle grignote chaque mois quelques points de base, bien loin des hausses observées en 2022. Cependant, dans ce contexte, les taux obtenus par CAFPI en mai atteignent :
• 3,20 % sur 15 ans (identique par rapport à avril)
• 3,37 % sur 20 ans (+4 points de base)
• 3,48 % sur 25 ans (+5 points de base)
Cette hausse impacte également les meilleurs profils qui, eux aussi, doivent faire face à des taux légèrement plus élevés. Ces emprunteurs ont bénéficié en mai de taux atteignant :
• 3,01 % sur 15 ans (+1 point de base)
• 3,15 % sur 20 ans (+10 points de base)
• 3,25 % sur 25 ans (+5 points de base)
Ces évolutions heureusement minimes maintiennent des conditions de taux qui restent compétitives, permettant encore à une très grande majorité des projets de rester finançables. D’autant que ces hausses, autour de 10 points de base, représentent, sur un prêt de 200 000 € sur 25 ans, une mensualité d’une dizaine d’euros plus élevée. Si l’impact n’est pas neutre, il reste absorbable pour une grande partie des ménages.
BCE ET OAT 10 ANS: LE RISQUE D'UNE POURSUITE DE LA HAUSSE
Si l’inflation semble vouloir s’installer durablement en France, il en est de même sur la zone euro où les perspectives laissent présager qu’elle pourrait atteindre 3,0 % sur l’année 2026. Dans ces conditions, la possible hausse des taux directeurs de la BCE courant juin plane sur le marché du crédit immobilier.
En parallèle, l’OAT 10 ans a atteint des niveaux très hauts ces dernières semaines, frôlant à plusieurs reprises les 4 %, et dépassant les 3,80 % pendant plusieurs jours avant de revenir à des taux compris entre 3,60 et 3,70 %. La conjonction de ces deux phénomènes pourrait contraindre les banques à poursuivre le réajustement à la hausse de leurs barèmes de taux.
DES BONNES NOUVELLES DU COTE LEGISLATIF ?
Face à ces incertitudes, le pouvoir législatif semble prendre la mesure des besoins au niveau du logement et plusieurs initiatives pourraient participer à soutenir la reprise.
Ainsi, une proposition de loi visant à ouvrir l’accès à un PTZ de 100 000 € dès le premier enfant, sans condition de ressources, alimente actuellement les débats autour du soutien à l’accession à la propriété. Présentée comme un levier en faveur de la natalité alors que trois couples sur quatre considèrent l’absence de logement adapté comme le principal frein à leur projet parental (étude Odoxa, janvier 2026), cette mesure pourrait contribuer à soutenir les jeunes ménages.
Une autre proposition de loi tend à revenir sur la règle des 35 % d’endettement imposée par le Haut Conseil pour la Stabilité Financière. Déposée le 14 avril, la réforme vise à appliquer le principe de reste à vivre, plutôt que la norme en vigueur. Cette mesure pourrait débloquer un grand nombre de dossiers.
Enfin, un projet de loi vise à élargir le dispositif Jeanbrun en intégrant les maisons individuelles dans l’ancien et en assouplissant les règles sur les travaux de rénovation énergétique. Ces ajustements pourraient ainsi participer à redonner de la vigueur à l’investissement locatif
UN POUVOIR D’ACHAT IMMOBILIER QUI S’EFFRITE
Même si elle est légère, la hausse des taux continue d’éroder le pouvoir d’achat immobilier des emprunteurs. Sur un an, les principales villes françaises enregistrent un recul des surfaces achetables pour une mensualité de 1 000 € sur 25 ans, aux taux moyens obtenus par CAFPI, même si celui-ci demeure mesuré. Ainsi, la perte de m² s’étend de -0,56 m² à Montpellier à -7,41 m² à Reims. A noter, une ville gagne des m² sur 1 an : Toulouse avec +0,53 m².
La hausse des taux observée depuis le déclenchement de la crise au Moyen-Orient se poursuit. Très légère, elle grignote chaque mois quelques points de base, bien loin des hausses observées en 2022. Cependant, dans ce contexte, les taux obtenus par CAFPI en mai atteignent :
• 3,20 % sur 15 ans (identique par rapport à avril)
• 3,37 % sur 20 ans (+4 points de base)
• 3,48 % sur 25 ans (+5 points de base)
Cette hausse impacte également les meilleurs profils qui, eux aussi, doivent faire face à des taux légèrement plus élevés. Ces emprunteurs ont bénéficié en mai de taux atteignant :
• 3,01 % sur 15 ans (+1 point de base)
• 3,15 % sur 20 ans (+10 points de base)
• 3,25 % sur 25 ans (+5 points de base)
Ces évolutions heureusement minimes maintiennent des conditions de taux qui restent compétitives, permettant encore à une très grande majorité des projets de rester finançables. D’autant que ces hausses, autour de 10 points de base, représentent, sur un prêt de 200 000 € sur 25 ans, une mensualité d’une dizaine d’euros plus élevée. Si l’impact n’est pas neutre, il reste absorbable pour une grande partie des ménages.
BCE ET OAT 10 ANS: LE RISQUE D'UNE POURSUITE DE LA HAUSSE
Si l’inflation semble vouloir s’installer durablement en France, il en est de même sur la zone euro où les perspectives laissent présager qu’elle pourrait atteindre 3,0 % sur l’année 2026. Dans ces conditions, la possible hausse des taux directeurs de la BCE courant juin plane sur le marché du crédit immobilier.
En parallèle, l’OAT 10 ans a atteint des niveaux très hauts ces dernières semaines, frôlant à plusieurs reprises les 4 %, et dépassant les 3,80 % pendant plusieurs jours avant de revenir à des taux compris entre 3,60 et 3,70 %. La conjonction de ces deux phénomènes pourrait contraindre les banques à poursuivre le réajustement à la hausse de leurs barèmes de taux.
DES BONNES NOUVELLES DU COTE LEGISLATIF ?
Face à ces incertitudes, le pouvoir législatif semble prendre la mesure des besoins au niveau du logement et plusieurs initiatives pourraient participer à soutenir la reprise.
Ainsi, une proposition de loi visant à ouvrir l’accès à un PTZ de 100 000 € dès le premier enfant, sans condition de ressources, alimente actuellement les débats autour du soutien à l’accession à la propriété. Présentée comme un levier en faveur de la natalité alors que trois couples sur quatre considèrent l’absence de logement adapté comme le principal frein à leur projet parental (étude Odoxa, janvier 2026), cette mesure pourrait contribuer à soutenir les jeunes ménages.
Une autre proposition de loi tend à revenir sur la règle des 35 % d’endettement imposée par le Haut Conseil pour la Stabilité Financière. Déposée le 14 avril, la réforme vise à appliquer le principe de reste à vivre, plutôt que la norme en vigueur. Cette mesure pourrait débloquer un grand nombre de dossiers.
Enfin, un projet de loi vise à élargir le dispositif Jeanbrun en intégrant les maisons individuelles dans l’ancien et en assouplissant les règles sur les travaux de rénovation énergétique. Ces ajustements pourraient ainsi participer à redonner de la vigueur à l’investissement locatif
UN POUVOIR D’ACHAT IMMOBILIER QUI S’EFFRITE
Même si elle est légère, la hausse des taux continue d’éroder le pouvoir d’achat immobilier des emprunteurs. Sur un an, les principales villes françaises enregistrent un recul des surfaces achetables pour une mensualité de 1 000 € sur 25 ans, aux taux moyens obtenus par CAFPI, même si celui-ci demeure mesuré. Ainsi, la perte de m² s’étend de -0,56 m² à Montpellier à -7,41 m² à Reims. A noter, une ville gagne des m² sur 1 an : Toulouse avec +0,53 m².
