Galivel & Associés

Le marché hôtelier du Grand Paris enregistre 845 M€ de volumes d’investissement engagés au S1 2026, en progression de 38 % par rapport au S1 2025 (610 M€). Cette évolution globale masque des trajectoires fortement différenciées : le nombre d’hôtels transactés recule de 32 % (21 contre 31) et le nombre de chambres cédées chute de 29 % (1 661 contre 2 356). Ce résultat doit toutefois être relativisé, le volume affiché étant largement porté par la cession du Pullman Tour Eiffel (435 chambres), acquis par CDC Investissement Immobilier, Batipart Immobilier, Société Générale Assurances et QuinSpark  pour plus de 400 M€ auprès de Morgan Stanley.

Hors Pullman Tour Eiffel, le prix moyen par chambre ressort à 291 K€, un niveau globalement en ligne avec le S1 2025. La catégorie upper upscale concentre 53 % du volume total investi. Les investisseurs privés, qui représentent 47 % des volumes côté acquéreurs, affichent une progression supérieure à 100 % en un an, tandis que les institutionnels reculent de 22 %. Du côté des cédants, les acteurs privés dominent à 60 % du volume, en hausse de plus de 500 %.

Dans ce contexte, la France s’inscrit dans une dynamique européenne globalement résiliente : les volumes d’investissement hôtelier en Europe atteignent 11,7 Mds€ au S1 2026, soit 19,5 % au-dessus de la moyenne décennale, malgré un recul de 9,5 % en glissement annuel. La France se positionne au 4e rang européen avec 1,25 Md€ engagés (toutes transactions françaises confondues), portée notamment par le rayonnement de Paris, 2e ville européenne par volume derrière Londres.

Les taux prime se stabilisent entre 4,75 % et 5,25 % à Paris, reflétant un environnement d’investissement plus équilibré. Une légère compression s’observe néanmoins sur les actifs de niche très recherchés, à l’image de l’Hôtel Fauchon (54 chambres, 8e arrondissement), acquis par le Groupe Galapagos auprès de Compagnie Lebon, où la compétition entre fonds de private equity, family offices et fonds immobiliers reste particulièrement intense.

Du côté de l’offre, la rareté foncière, la réglementation et le coût de construction continuent de contraindre les livraisons neuves, orientant le développement vers la conversion d’immeubles existants. Le Bus Palladium, ancienne salle de concert iconique reconvertie en hôtel cinq étoiles de 35 chambres, et l’Hôtel Salvia (39 chambres, quatre étoiles), né de la fusion de trois établissements, illustrent cette tendance à la montée en gamme par transformation.

Les performances opérationnelles confirment la solidité des fondamentaux sous-jacents du marché. Le RevPAR du Grand Paris progresse de 3,7 % sur un an à 116 €, porté par une hausse du taux d’occupation de 1,8 point à 73 %, l’ADR restant stable à 160 €. Paris intra-muros affiche un RevPAR de 180 € (+3,1 % vs S1 2025), soutenu par un ADR de 223 € (+1,8 %) et un taux d’occupation en légère amélioration (+1,1 point).

« Le volume enregistré au S1 2026 traduit moins un regain de liquidité qu’une concentration du marché autour d’un nombre restreint d’opérations à fort volume. La vigueur des performances opérationnelles, en particulier à Paris intra-muros, continue d’ancrer la conviction des investisseurs sur cette classe d’actifs », commente Jean-Christophe Charolle, Head of Hospitality France.