Galivel & Associés

Si un richissime milliardaire ou un Fonds de pension américain s’avisaient de racheter l’ensemble du bâti bordelais, ils devraient débourser 33 567 797 672 euros. Et encore, pour ce prix, ils n’auraient pas la cathédrale  Saint André, ni l’Opéra, la Bourse, l’Hôtel de Ville, les musées, pas plus que le stade Chaban-Delmas et les parcs. Autant de monuments difficilement estimables, même si ces éléments du Patrimoine collectif ont eux aussi été chiffrés.

Cette évaluation est une première et cette démarche sera réitérée dans huit métropoles régionales. Pour Bordeaux, la première des villes auscultées, l’auteur Patrice de Moncan a recensé les 68 435 bâtiments de la ville (logements, commerces, bureaux, monuments divers). En fonction de la taille des 144 250 logements, chaque bien s’est vu attribuer un prix. La référence en la matière a été apportée par les agents locaux de la FNAIM, à partir des transactions récemment réalisées dans une vingtaine de micro marchés représentatifs.

La même démarche a été reproduite pour les 5 500 commerces, en considérant qu’il s’agissait de rez-de-chaussée. Puis, un mode de calcul spécifique a été appliqué aux 880 000 mètres carrés de bureaux.

Cette étude exhaustive situe Bordeaux à un prix vingt fois inférieur à Paris, pour une population dix fois moins nombreuse. Les prix du mètre carré sont deux fois moins élevés.

Mais en fait, les deux villes n’ont rien de comparable. Sans même parler de la taille, l’Histoire est différente. Le centre de Bordeaux se caractérise par une concentration, unique en son genre, d’hôtels particuliers du XVIIIème siècle. Cela lui a d’ailleurs valu, en 2007, son classement au patrimoine mondial de l’humanité par l’Unesco. Dans la capitale, la plupart des immeubles datent du XIXème siècle.

Un autre particularisme de la métropole girondine tient à sa spécialité locale de logements familiaux, communément appelésles « échoppes ». Ces maisonnettes, qui s’étendent sur des quartiers entiers, contribuent à donner à la ville un taux de verticalité parmi les plus faibles de France. Ce taux est calculé à partir du nombre de logements dans un même bâtiment. La moyenne nationale est de 5,35. A Paris, il s’élève à 11. A Bordeaux, il arrive difficilement à 2,08. Et encore, en 2000, il n’était que de 1,92 ! Si bien que lorsque 25 personnes en moyenne habitent dans un immeuble à Paris, la proportion tombe à trois  dans la capitale d’Aquitaine.

L’étude révèle encore d’autres spécificités. Ainsi les propriétaires uniques arrivent encore largement en tête (52,3% des immeubles sont détenus par eux). Les copropriétés gagnent certes du terrain. Elles représentent 38,6% des immeubles et les SCI 2,1%. Il n’empêche, le taux de 52,3% de propriétaires uniques reste le plus élevé de la France urbaine

Autre découverte étonnante, l’Opéra appartient à l’assistance publique des hôpitaux de Bordeaux ! Il fait partie de ces monuments qui donnent une âme à la ville, au même titre que la Bourse du Travail ou le Palais Rohan, qui est le siège de l’Hôtel de Ville. Quelles sommes pourraient être tirées de la vente de ces joyaux et de leur transformation en logements ? D’abord, sur la réserve foncière de 700 000 mètres carrés ainsi libérée, il serait possible de bâtir 7 931 appartements T3/T4, selon les règles d’urbanisme en vigueur. Ensuite, compte tenu des prix actuellement pratiqués, cela représenterait 1,610 milliard d’euros !

Mais impossibled’imaginer un seul instant que la Mairie soit ainsi démantelée ! Cette éventualité n’effleurerait pas l’esprit d’un Bordelais. D’autant moins que ce qui caractérise actuellement l’esprit de la ville, c’est l’attachement retrouvé des habitants pour leur métropole.

Contact médias - Carol Galivel - 01 41 05 02 02