Galivel & Associés

Neuilly-sur-Seine, le 22 octobre 2026, À l’occasion de la sortie de sa nouvelle étude « The Income Era : The Next Phase of European Living », Cushman & Wakefield, leader mondial de l’immobilier d’entreprise, présente son éclairage sur la maturité du secteur résidentiel européen et le rôle croissant du revenu locatif comme moteur de la performance.

Un actif core aux fondamentaux solides, mais dans un environnement de taux durablement élevés

Sur les vingt dernières années, le secteur résidentiel européen a délivré un rendement annuel moyen de 6,4 %, s’imposant comme la classe d’actifs offrant le meilleur rendement ajusté du risque parmi les grands marchés immobiliers d’entreprise. La demande reste structurellement soutenue par la croissance démographique, l’urbanisation, l’évolution des structures de ménages, la hausse des effectifs étudiants, le vieillissement de la population et une pénurie chronique de logements dans la majeure partie de l’Europe.

Mais dans un contexte où les taux d’intérêt devraient rester relativement élevés et où les spreads de rendement résidentiel par rapport aux obligations d’État se situent vers le bas de leur fourchette historique, la croissance du revenu locatif devient peu à peu le seul déterminant central de la performance.

L’efficience opérationnelle, véritable différenciateur de performance

L’étude montre que la croissance des loyers a globalement suivi l’inflation dans les pays européens analysés, sans pour autant se traduire mécaniquement en performance. Le Royaume-Uni a enregistré la progression locative la plus forte depuis 2022, mais n’a affiché qu’un rendement annuel de 1,9 %, contre 4,5 % en Suisse, qui a pourtant connu la croissance locative la plus faible. Cette évolution globale masque des trajectoires fortement différenciées selon la capacité des actifs à convertir la hausse des revenus en revenu net.

A l’échelle du stock, le parc récent dispose d’un avantage structurel, les immeubles livrés après 2019 affichent des charges d’exploitation courantes inférieures de 47 % à celles des constructions antérieures à 1970, avec un ratio de charges totales sur revenu brut de 22 % contre 31 % pour les actifs les plus anciens. Cet avantage se traduit concrètement : aux Pays-Bas, le stock post-2019 génère 54 % de revenu net d’exploitation (NOI) par mètre carré supplémentaire par rapport au stock pré-1970 ; en Suède, cet écart atteint 73 %.

« Le secteur résidentiel européen a démontré une résilience remarquable sur le long terme, mais les règles du jeu évoluent. Dans un environnement de taux durablement plus élevés, la capacité à générer et à protéger un revenu locatif stable prime désormais sur l’espérance de revalorisation. Les investisseurs qui sauront identifier des actifs de qualité, opérés avec rigueur et dont l’efficience énergétique sécurise les marges, seront les mieux positionnés pour capter la valeur résiduelle du cycle. » commente Manon Picaud, Head of Living - Residential & Healthcare chez Cushman & Wakefield France.