Galivel & Associés

Point de vue de Rachid Laaraj, fondateur de Syneval

En cette période de l’année où se tiennent traditionnellement les assemblées générales de copropriété, il est beaucoup question d’une hausse des honoraires de syndic. Justifiée, aux dires des professionnels. Excessive, d’après les organisations de copropriétaires et de consommateurs. Essayons d’éclairer le débat avant de rappeler quelques vérités premières.

Le principal motif de l’augmentation des honoraires réclamée par les syndics réside dans l’obligation, prévue par la loi ALUR du 24 mars dernier, d’ouvrir un compte bancaire séparé pour chaque copropriété. Certes, depuis la loi SRU de décembre 2000, le syndic avait déjà l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé pour les copropriétés qu’il gère. Mais il pouvait y déroger en faisant voter une dispense en assemblée générale, à la majorité de l’ensemble des copropriétaires (présents, représentés ou absents).

Dans la pratique, ce qui devait être l’exception est devenue la règle, la plupart des copropriétés étant actuellement gérées via un compte bancaire commun ouvert au nom du syndic. Devant cette situation, la loi ALUR a donc imposé l’obligation d’ouverture d’un compte bancaire séparé pour les copropriétés de plus de 15 lots, sans dérogation possible. La loi laisse un an à compter du 24 mars 2014 aux syndics et aux banques pour s’adapter et respecter cette disposition.

Si peu de copropriétés adoptaient le compte séparé, c’était généralement par souci d’économie, les syndics pratiquant alors des honoraires plus élevés que pour la gestion en compte commun. Ils justifiaient ce surcoût par un surcroît de travail de gestion : nécessité de gérer autant de chéquiers et de réaliser autant de rapprochements bancaires que de copropriétés, par exemple.

Les syndics avançaient aussi un autre argument : l’obligation d’un contrôle régulier de la trésorerie de chaque copropriété pour s’assurer qu’elle ne soit pas négative. Or, cet argument est moins recevable dans la mesure où un contrôle équivalent est tout aussi indispensable en cas de compte commun, la compensation de fonds d’une copropriété à une autre étant interdite (bien que fréquente en pratique…).

Il y a donc bien un surcroit de travail, mais il doit être ramené à sa juste proportion. A notre sens, il ne saurait justifier une hausse d’honoraires supérieure à 10% qui correspond assez souvent aux propositions de cabinets sérieux et respectueux des textes. Or, certains syndics, notamment des groupes, ont annoncé des hausses bien supérieures (jusqu’à 35%). Ces dernières viennent, en fait, compenser la perte de revenus financiers tirés du placement de la trésorerie détenue sur le compte bancaire commun. L’obligation du recours au compte bancaire séparé sans dispense possible pour les copropriétés de plus de 15 lots principaux ne permettra plus la génération de ce type de revenus.

Ces éclaircissements étant apportés, rappelons quelques vérités un peu vite oubliées dans le débat actuel. Le syndic n’a pas le pouvoir de fixer comme bon lui semble le montant de ses honoraires. Ceux-ci font partie intégrante du contrat de syndic soumis au vote de l’assemblée générale et signé, s’il est voté, par le président de séance. Le conseil syndical, avant l’AG, et les copropriétaires présents, pendant l’AG, peuvent toujours négocier le montant des honoraires avec le syndic et doser l’augmentation en fonction des services supplémentaires apportés et des coûts de gestion supportés.

Dialogues, échanges et pragmatisme valent mieux que vaines querelles pour la bonne marche des copropriétés.

Contact médias : Carol Galivel - 01 41 05 02 02