Galivel & Associés

L’objectif du gouvernement, répété à l’envi, est de construire 500 000 logements par an. En 2013, seulement 331 867 ont été mis en chantier, soit un manque de 150 000. Et pour 2014, les prévisions s’annoncent pire encore que les chiffres de 2013.

Comment combattre cette pénurie endémique de logements dans notre pays ? Pour la Chambre Nationale des Propriétaires, l’initiative publique seule, c’est-à-dire la construction de logements sociaux, n’y suffira pas. Un relais par l’initiative privée est indispensable mais il n’aura lieu que dans un climat de confiance restaurée.

Un « pacte de confiance » entre l’Etat et les propriétaires

Pour rétablir la confiance qui fait défaut, la CHNDP propose, notamment, l’instauration d’un « pacte de responsabilité » entre l’Etat et les propriétaires. Ce pacte pourrait s'articuler autour de 4 points essentiels, dont le premier serait l’aménagement des mesures de la loi ALUR les plus « anti-propriétaires », comme l'encadrement des loyers ou la restitution du dépôt de garantie.

Les autres mesures, dont les plus importantes sont détaillées ci-après, porteraient sur :

- l’allègement et la simplification des nombreuses normes de construction dans le neuf, telles que les normes handicapés, la réglementation RT 2012 afin d'abaisser les coûts de celle-ci ;

- l’envoi d'un signal fiscal fort aux propriétaires afin de rétablir la confiance à travers des mesures sur les plus-values ou l'ajustement des seuils.

- un engagement de stabilité de la part du gouvernement. Une visibilité législative et fiscale est nécessaire pour redonner confiance et envie aux propriétaires d'investir dans la pierre.

Favoriser l’achat immobilier

Intérêts d’emprunts. Le bénéfice d’un crédit d’impôt pour l’acquisition de la résidence principale permettrait aux ménages d’acquérir leur résidence principale en réduisant leur impôt et les encouragerait à se constituer une forme d’épargne.

Dissociation du terrain et du bâti. La mise en place d’opérations de construction à prix de vente et de location contrôlé, avec la contrepartie de la session du foncier à un prix nettement inférieur au marché, présenterait l’avantage de favoriser l’accession au logement à un coût modéré facilitant l’accès au logement pour tous.

- L’Etat autoriserait les communes (aidées éventuellement par les intercommunalités et les régions) à acquérir des terrains qui seraient ensuite concédés pour 60 ans, par exemple ; les promoteurs construiraient selon un cahier des charges et vendraient aux particuliers à un prix attractif (pas de charge foncière).

- La commune récupérerait la propriété au bout de 60 ans, mais cette motivation est insuffisante. Il faut, pour créer un véritable élan, que les communes qui réaliseraient de telles opérations hors plafond HLM puissent supporter, dans une certaine limite, des logements sur le quota de 25% prévu par la loi Duflot.

Encourager l’investissement locatif

Plus-values immobilières. L’exonération d’impôt sur les plus-values immobilières est acquise après 22 ans de détention mais après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Nous demandons une exonération des prélèvements sociaux au-delà de 22 ans. Une harmonisation des délais serait moins pénalisante pour le contribuable et cela permettrait de fluidifier le marché immobilier.

Déficit imputable sur le revenu global. Aujourd’hui, cette part de déficit foncier imputable sur le revenu global est de 10 700 euros, un montant qui n’a pas évolué depuis plus de 14 ans ! Pour mémoire, en 2000, le montant était de 70 000 francs et il a simplement été converti au moment du passage à l’euro sans jamais être réévalué. Faire passer ce seuil à 15 000 euros serait de nature à relancer l’investissement locatif tout en proposant aux locataires des logements remis en état.

Relèvement du seuil du microfoncier. Aujourd’hui, un propriétaire déclarant des loyers modestes mais un peu supérieurs à 15 000 euros doit déclarer ses loyers en revenus réels et ne bénéficie pas de l’abattement de 30% dédié au microfoncier. Ce seuil n’a pas été revu depuis plus de 10 ans malgré l’augmentation du coût de la vie. Dans la même logique que pour le point précédent, il serait judicieux de le faire passer à 20 000 euros. Cette mesure offrirait un signal fort aux petits propriétaires.

Favoriser la libération du foncier

Faire un geste sur les plus-values sur les terrains. Le système est pervers car il incite les propriétaires à conserver leur terrain pendant 30 ans  afin de ne pas être taxés. Il est indispensable d’alléger cette taxation en baissant la durée et en mettant en place, pour deux ans par exemple, une taxation allégée afin de débloquer du foncier privé.

Surélévation des immeubles. C’est une solution dans les zones tendues. La loi ALUR a apporté des facilités pour traiter la question au sein de la copropriété mais rien n’a été fait pour faciliter les surélévations au regard de l’urbanisme.

Faciliter la construction

D’une manière générale, une remise en cause profonde des normes et règlements concernant la construction est indispensable dans le but d’abaisser le coût de la construction. La ministre du Logement le promet mais nous sommes toujours dans l’attente d’une volonté politique forte.

Normes handicapés. La loi ALUR impose la mise aux normes handicapés  de tous les logements neufs alors que l’on sait pertinemment qu’un immeuble ne sera jamais entièrement occupé uniquement par des personnes handicapées. La Chambre Nationale des Propriétaires propose que l’on impose la réservation des rez-de-chaussée et 1^er étage, par exemple, et que l’on laisse la possibilité aux propriétaires de choisir un appartement aux normes classiques, ce qui ne pénalisera personne.

La réglementation RT 2012. Aujourd’hui, plus un logement monte en réglementation thermique, plus les normes sont contraignantes. Il faut assouplir les exigences en édulcorant la RT 2012.

Contact médias : Carol Galivel - 01 41 05 02 02