Galivel & Associés

La loi ALUR du 24 mars 2014 contient un certain nombre de mesures « anti-propriétaires ». Tous n’ont pas encore pris la dimension de ces nouvelles contraintes qui vont venir augmenter leurs charges de copropriété ou, s’ils sont propriétaires bailleurs, compliquer leur gestion locative. La plupart de ces mesures entreront en vigueur au cours des prochains mois, une fois que les décrets d’application seront publiés.

Ces décrets pourront, dans une certaine mesure, atténuer les excès de la loi. La Chambre Nationale des Propriétaires (CHNDP), association d’envergure nationale au service des propriétaires et copropriétaires, agira en ce sens auprès du ministère du Logement. Pour d’autres dispositions, la CHNDP demande, au nom de ses adhérents, leur révision ou leur abrogation pure et simple.

Les charges de copropriétés

Immatriculation des copropriétés. La loi ALUR prévoit l’immatriculation obligatoire des copropriétés du secteur résidentiel avec la fourniture de données concernant notamment la situation financière des immeubles privés à un opérateur de l’Etat. Le but annoncé est de détecter plus en amont les copropriétés en difficulté. En réalité, elle apparaît comme une manifestation d’étatisation de tout un secteur du logement privé. Elle aboutira à la création d’une grande machine administrative (dont le financement n’est pas précisé) qui ne se contentera pas de collecter des données techniques et financières d’un million de copropriétés, mais qui les analysera aussi....

Hausse des honoraires des syndics. Ouverture d’un compte bancaire séparé pour chaque copropriété, immatriculation des copropriétés, création de site intranet sécurisé avec mise en ligne de tous les documents de chaque copropriété, etc. Avec l’accroissement des tâches du syndic, les copropriétaires doivent s’attendre à une augmentation de ses honoraires de gestion. Pour ses adhérents, la Chambre Nationale des Propriétaires organise la riposte et met à leur disposition, un dossier de consultation de syndics de copropriétés dans le cadre d’un appel d’offres afin, par la mise en concurrence, de peser sur les prix.

Les contraintes locatives

Encadrement des loyers. Dans les zones tendues, le préfet fixe un loyer médian de référence. Cette mesure pénalise de manière brutale la liberté individuelle. Qui plus est, elle demeure très injuste pour les « bons propriétaires » qui ne seront pas « récompensés » de leur volonté de proposer un beau logement, à l’inverse des « mauvais propriétaires » ne donnant que très peu d’importance à l’état de leur bien et ce sur une même zone donnée.

Par ailleurs, la loi prévoit que le loyer de référence majoré – applicable si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles – ne pourra être fixé à un montant supérieur à 20% du loyer de référence. Or, parallèlement, si un propriétaire veut prouver que son bien est loué à un tarif qu’il estime sous-évalué, il ne pourra demander une revalorisation du loyer que s’il apporte la preuve que celui-ci est inférieur à 30% du prix du marché. En toute équité, il faudrait revoir l’équilibre en fixant un même taux dans les deux cas. Mais, surtout, il faudrait s’engager vers une sortie progressive de ce dispositif.

Restitution du dépôt de garantie. La loi prévoit la réduction du délai de restitution du dépôt de garantie de 2 à 1 mois. Désormais, si tout est conforme et que le propriétaire fait une restitution tardive, le locataire aura la faculté de lui demander le versement de pénalités de retard à hauteur de 10% par mois et ce sur une durée maximum de 12 mois, soit un taux de 120% par an ! On n’oserait imaginer que le propriétaire en exige autant de son locataire en cas de non-paiement des loyers… Ce taux ne pourrait-il pas au moins être ramené à celui pratiqué par les services de l’Etat en cas de retard de paiement.

Dossier à fournir par le  locataire. La loi restreint les documents à fournir par les locataires et limite ainsi les vérifications que peuvent faire les propriétaires, alors même que  ceux-ci sont déjà confrontés à la présentation de faux documents. Il convient donc d’être extrêmement vigilant sur ce point et ne pas réduire la liste des pièces justificatives à fournir ainsi que la possibilité de les vérifier.

Contact médias: Carol Galivel - 01 41 05 02 02