Communiqué de presse - Projection Immobilière - Investissement locatif : L’ancien n’a pas dit son dernier mot !

Investissement locatif : L’ancien n’a pas dit son dernier mot !

4 sep. 14
Acheter un logement ancien pour le louer reste une bonne affaire, tant sur le plan patrimonial que fiscal. Car, souvent moins cher et mieux localisé que le neuf, l’ancien a, lui aussi, droit à son avantage fiscal. A une condition : réaliser des travaux d’amélioration du logement.

Acheter un logement ancien pour le louer reste une bonne affaire, tant sur le plan patrimonial que fiscal. Car, souvent moins cher et mieux localisé que le neuf, l’ancien a, lui aussi, droit à son avantage fiscal. A une condition : réaliser des travaux d’amélioration du logement.

 

« Notre clientèle d’investisseurs ne s’y trompe pas, explique Pierre-Alexandre Arcos, gérant de l’agence immobilière Projection Immobilière. Ce sont des biens avec travaux situés en centre-ville qu’ils privilégient. Pour ces clients, le service que l’Agence leur apporte pour la conception et le chiffrage des travaux est un plus important. C’est un gain de temps, un moindre risque d’erreur et de dépassement de budget ».

 

 

Un avantage fiscal à la clé

 

Petite remarque préliminaire, il est faux de dire que les frais d’acquisition sont plus élevés dans l’ancien que dans le neuf. Le premier est assujetti aux droits d’enregistrement (de 5,09% à 5,8% selon les départements), alors que le neuf relève de la TVA, au taux normal de 20% (sauf exception pour les logements neufs construits en zones sensibles, par exemple).

 

Deuxième remarque, un bien nécessitant des travaux est, en principe, vendu moins cher. C’est autant d’économisé sur les frais de notaire. Quant aux travaux de rénovation, dès lors qu’ils sont effectués dans un logement construit depuis plus de deux ans, ils bénéficient du taux de TVA à 10%.

 

Déficit foncier. Mais le principal avantage fiscal procuré par les travaux est une économie d’impôt sur le revenu pour le propriétaire. Explication : les dépenses de travaux d’entretien, de rénovation et d’amélioration (mais non ceux qui ont pour effet d’agrandir le bien) sont déductibles des loyers. Comme le bien n’est pas loué pendant les travaux, l’année où ceux-ci sont réalisés se termine presque toujours par un résultat déficitaire : le montant des travaux dépasse celui des loyers perçus.

 

Ce déficit est imputé sur les autres revenus fonciers du contribuable ou, s’il ne possède qu’un bien, sur son revenu global dans la limite de 10 700 euros. La part de déficit supérieure à ce plafond sera déduite des bénéfices fonciers réalisés ultérieurement, dans la limite de 10 ans.

 

Simulation de calcul de l’avantage fiscal « déficit foncier »

 

En septembre 2014, vous achetez par l’intermédiaire de l’Agence Projection Immobilière, un logement ancien à rénover que vous destinez à la location. Grâce à son logiciel 3D, l’Agence vous a aidé à concevoir les travaux et vous avez pu les visualiser sur écran. L’Agence a également réuni des devis de telle sorte que, sitôt l’acquisition signée chez le notaire, les travaux pourront commencer.

 

Fin novembre, les travaux sont terminés : modification de l’agencement intérieur, remplacement des fenêtres, reprise de l’électricité, création d’une salle d’eau, rénovation de la cuisine… Le total des dépenses s’élève à 22 000 euros. Dès le 1er décembre, le logement est loué pour un loyer mensuel de 800 euros. Pour l’année 2014, le bilan comptable est vite fait : 22 000 euros de dépenses pour 800 euros de recettes. L’exercice se solde par un déficit de 21 200 euros, traité de la façon suivante :

 

Imputation sur des revenus fonciers. Si vous possédez d’autres biens donnés en location non-meublée et que ceux-ci vous ont procuré, par exemple, 20 000 euros de bénéfice foncier, vous imputez votre déficit de 21 200 euros sur ces 20 000 euros. Le solde de 1 200 euros viendra en déduction du bénéfice foncier de l’année suivante.

 

Résultat de l’opération : vos 20 000 euros de revenus fonciers vont échapper, cette année, à l’impôt et aux prélèvements sociaux. Montant de l’économie : si votre tranche marginale d’imposition est de 40%, vous économisez 8 000 euros d’impôt ; vous économisez également les 15,5% de prélèvements sociaux, soit 3 100 euros. Gain total pour l’année : 11 100 euros.

 

Imputation sur le revenu global. Si c’est votre premier bien locatif, sur les 21 200 euros de déficit foncier, vous en imputerez 10 700 sur votre revenu global. A supposer que votre tranche marginale d’imposition soit de 40%, vous réaliserez une économie d’impôt de 4 280 euros sur vos revenus de 2014. Le solde du déficit, soit 10 500 euros, viendra en diminution de vos bénéfices fonciers de l’année prochaine et des suivantes, jusqu’à épuisement et dans la limite de 10 ans. Des bénéfices qui se trouveront ainsi défiscalisés.

 

« Dans la pratique, cet avantage fiscal n’est pas très difficile à calculer et l’Agence Projection Immobilière peut vous aider ou vous faire aider par des spécialistes de la fiscalité pour remplir les déclarations fiscales », précise Pierre-Alexandre Arcos, qui ajoute : « avec l’économie d’impôt, l’investissement est encore plus rentable. A l’heure où l’on recherche de bons placements pérennes et bien rémunérés, en vue de la retraite notamment, le logement locatif dans l’ancien garde tous ses atouts. »

 

 

Une bonne affaire patrimoniale

 

La demande locative, surtout pour les appartements de petite et moyenne surface, se concentre principalement sur les centres urbains. Dans ces quartiers déjà fortement urbanisés, et tout particulièrement à Paris et en proche banlieue, l’ancien est très sensiblement moins cher que le neuf.

 

Plus accessible à l’achat, l’ancien est aussi plus rentable. En effet, à emplacement comparable, la différence de loyer est minime, voire inexistante, entre le neuf et l’ancien. Sur le plan patrimonial, il s’agit donc d’un placement offrant un meilleur rendement. Une meilleure liquidité aussi, les biens situés en centre-ville se revendant presque toujours plus facilement que ceux de la périphérie.

 

S’il est rénové avant d’être mis en location, le logement sera aussi plus facile à louer. Il est particulièrement appréciable pour un locataire d’emménager dans un bien avec une salle de bains neuve, par exemple. Une installation électrique aux normes, des équipements de chauffage modernes, une cuisine contemporaine sont autant d’arguments de nature à séduire les locataires.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Contact médias : Carol Galivel - 01 41 05 02 02

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