Communiqué de presse - CAFPI - Relancer l’accession à la propriété des jeunes ménages : pour CAFPI, c’est une urgence économique et sociale !

Relancer l’accession à la propriété des jeunes ménages : pour CAFPI, c’est une urgence économique et sociale !

11 sep. 14
Pour CAFPI, le prêt à taux zéro doit être étendu à l’ancien sur tout le territoire, tout en retenant la condition de travaux. En attendant la relance de l’immobilier neuf, une telle mesure permettrait de remettre sur le marché en zone tendue des logements aujourd’hui disponibles et inutilisés car dégradés.

Les conditions du prêt à taux zéro (PTZ) vont changer à partir du 1er octobre 2014 (décret n° 2014-889 du 1er août 2014 paru au JO du 6). C’était une réforme très attendue pour relancer la primo-accession à la propriété, c’est-à-dire la première acquisition d’une résidence principale, et, plus généralement, le marché immobilier.

 

 

« Le Gouvernement n’a pas pris toute la mesure du problème. Certaines dispositions viendront sans doute soutenir la construction, collective ou individuelle, dans les villes moyennes et petites (zones B et C). Mais elles n’auront pas grand effet dans les secteurs tendus, là où les besoins sont pourtant les plus criants », analyse Philippe Taboret, Directeur général adjoint de CAFPI.

 

L’ampleur du problème

 

La primo-accession à la propriété a très longtemps été le principal moteur des marchés immobiliers résidentiels, neufs et anciens. Ce n’est plus le cas depuis plusieurs années. Les marchés sont désormais soutenus par les opérations d’achat-revente alors que les jeunes ménages à la recherche de leur premier logement sont devenus minoritaires. Tous les acteurs de l’immobilier l’ont constaté, notamment les opérateurs de crédit :

 

CSA Crédit Logement, dans son « Observatoire du financement des marchés résidentiels » du 2e trimestre 2014, constate une nouvelle fois que la primo-accession des ménages jeunes ou modestes est en panne. Il en veut pour preuve la moindre distribution de prêts immobiliers de très longue durée auxquels ont fréquemment recours  les ménages aux revenus modestes. Ainsi, au 2e trimestre 2014, 20,4 % des moins de 35 ans ont bénéficié d’un prêt de 25 ans et plus, contre 31,3 % en 2011, année faste pour la primo-accession.

 

CAFPI, leader du marché des courtiers avec plus de 6 milliards d’euros de crédits immobiliers signés en 2013, dresse un constat identique. Parmi sa clientèle, l’âge moyen de la primo-accession s’élève régulièrement depuis plusieurs années. Alors qu’il était de 38 ans en 2011 et de 39 ans en 2012 et 2013, il atteint 40 ans au début 2014. Cette absence des marchés immobiliers d’une partie des jeunes primo-accédants a des conséquences chiffrables au plan économique. Pour Philippe Taboret, « il manque 10 % de cette population pour revenir à des équilibres normaux dans la distribution de crédits ».

 

Les effets néfastes de la perte de confiance

 

Cette raréfaction des primo-accédants intervient alors même que les taux d’intérêt sont au plus bas et que les prix sont stabilisés ou reculent dans certaines régions. Elle s’explique par au moins deux autres raisons :

- les conditions d’octroi des crédits par les banques, qui doivent répondre aux exigences de Bâle III quant au montant de l’apport personnel et la durée des prêts ;

- la réticence éprouvée par les emprunteurs à s’engager sur le très long terme, principalement par la perte de confiance en l’avenir.

 

Dommages collatéraux. L’exclusion de cette clientèle est, bien sûr, ressentie par les marchés : dans l’ancien, par un nombre des transactions inférieur à la moyenne sur une longue période ; dans le neuf, par une chute importante de la production qui finit par plomber un secteur crucial de l’économie. Mais le dommage n’est pas que matériel, il est aussi moral.

 

Le phénomène est amplifié par l’inquiétude que les Français nourrissent, de plus en plus jeunes, pour leur future retraite. Chez les ménages modestes, l’acquisition du logement est quasiment la seule opération patrimoniale de préparation à la retraite. Les priver de cette possibilité renforce leur crainte, voire leur angoisse de l’avenir.

 

La bonne réponse… toujours attendue

 

Comment rétablir la confiance ? Que faire pour enrayer cette « spirale infernale » ? Attendre le retour – hypothétique – de la croissance serait irresponsable. Demander aux banques de rallonger la durée des prêts immobiliers jusqu’à 30, voire 40 ans, ne paraît pas compatible avec les accords internationaux de Bâle III de fin 2010 sur la réglementation bancaire. Reste le levier du prêt à taux zéro…

 

Réforme du PTZ mal orientée. Le décret du 1er août 2014 apporte une modification très attendue : il rétablit le différé de remboursement du capital emprunté pour les contribuables des tranches 2 et 3 de l’impôt sur le revenu*, ce qui va resolvabiliser un certain nombre de primo-accédants.

 

Les autres mesures paraissent plus contestables. Elles devraient surtout favoriser la construction de maisons individuelles en milieu rural, au détriment de la production de logements collectifs neufs dans les grandes villes, où les besoins sont pourtant les plus flagrants.

 

Proposition CAFPI : le PTZ « éco-conditionné ». La réforme ne change rien sur un point : le PTZ reste réservé à l’acquisition d’un logement neuf. Le Gouvernement a bien annoncé son intention de l’élargir à l’ancien en 2015, mais seulement pour l’achat de logements anciens à réhabiliter sur quelques territoires en milieu rural afin de favoriser la revitalisation des centres bourgs !

 

« Il est incompréhensible que l’Etat se focalise sur les petites villes alors que les difficultés d’accès au logement sont principalement un problème de grandes agglomérations », s’étonne Philippe Taboret qui ajoute : « c’est quand même bien là que l’on trouve des logements laissés volontairement vacants pour cause de vétusté et les bureaux qui pourraient être transformés en logements ».

 

Pour CAFPI, le prêt à taux zéro doit être étendu à l’ancien sur tout le territoire, tout en retenant la condition de travaux. En attendant la relance de l’immobilier neuf, une telle mesure permettrait de remettre sur le marché en  zone tendue des logements aujourd’hui disponibles et inutilisés car dégradés. C’est une proposition que le premier courtier en prêts immobiliers soutient depuis longtemps : un PTZ éco-conditionné, distribué grâce à une aide publique avec la certitude qu'elle sera suivie d'une commande de travaux auprès des entreprises en bâtiment, créera de l’emploi et permettra aux accédants à la propriété d’acquérir un bien vertueux au plan énergétique.

 

« Si la première nécessitée est de faciliter l'accès des jeunes ménages à la propriété en rééquilibrant leur équation financière personnelle, la seconde est, en effet, de les préserver contre l'achat de biens énergivores, qui seraient vite disqualifiés par le marché », conclut Philippe Taboret. 

 

 

 

 

 

 

PTZ – Rappel des nouvelles conditions

> Dans les zones B2 et C, les moins peuplées, les montants du PTZ sont augmentés à partir du 1er octobre prochain. Ils passent respectivement à 40 800 € et 37 400 € pour un couple avec un enfant, contre 34 000 € et 31 450 € actuellement. Est également relevée la limite du coût total de l’opération prise en compte : 187 000 € en zone B2 (contre 146 000 €) et 170 000€ en zone C (contre 134 000 €), toujours pour un foyer de 3 personnes.

 

> En zone A, au contraire, pourtant la plus tendue et dont le nombre de villes a encore été étendu par un arrêté du 1er août 2014, les montants ne changent pas. Le plafond du prêt est même abaissé pour descendre à 26 % maximum du coût de l’acquisition, contre 33 % auparavant, de même que la limite du coût total de l’opération prise en compte : 255 000 € pour un foyer de 3 personnes, contre 265 000 € actuellement.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Contact médias : Carol Galivel - 01 41 05 02 02

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