Communiqué de presse conseils

Réussir son investissement en résidence services : les conseils d’un professionnel

1 oct. 14
« Placement attractif, l’immobilier géré suscite une forte demande à laquelle répond une offre qui n’est pas toujours à la hauteur. Il existe, dans le secteur, des acteurs faisant preuve d’un certain amateurisme. L’immobilier sous bail commercial suppose une approche technique et une démarche sur le long terme qui doivent être faits avec sérieux et déontologie », prévient Benjamin Nicaise, Président de Cerenicimo.

Les résidences services, pour seniors, étudiants, de tourisme ou d’affaires, sont réunies sous l’appellation d’immobilier géré. Les logements acquis par des investisseurs (particuliers ou institutionnels) et meublés à leur frais sont, en effet, confiés à la gestion d’un exploitant par bail commercial. Les loyers perçus par les particuliers relèvent du régime fiscal très favorable du loueur en meublé, professionnel ou non-professionnel (LMP/LMNP).

Depuis sa création en 1995, Cerenicimo a commercialisé plus de 590 résidences services, ce qui représente plus de 40 000 logements, avec un taux de sinistralité très faible puisque près de 97% de ses investisseurs n’ont jamais rencontré de problèmes.

 

1. Investissement en immobilier géré : comment bien acheter ?

« Placement attractif, l’immobilier géré suscite une forte demande à laquelle répond une offre qui n’est pas toujours à la hauteur. Il existe, dans le secteur, des acteurs faisant preuve d’un certain amateurisme. L’immobilier sous bail commercial suppose une approche technique et une démarche sur le long terme qui doivent être faits avec sérieux et déontologie », prévient Benjamin Nicaise, Président de Cerenicimo.

Bien acheter, c’est prévenir les risques ultérieurs

Les principaux points à prendre en compte et à analyser sont les suivants.

La cohérence économique du projet. La première vérification porte sur l’adéquation entre l’offre et la demande : les résidences déjà présentes n’ont-elles pas saturé le marché ? Existe-t-il encore une clientèle potentielle importante (et solvable) à proximité de la résidence ? Il convient aussi de s’assurer que la résidence atteint la taille critique pour être viable : le nombre de lots est-il suffisant pour que le chiffre d’affaires puisse absorber, notamment, les charges fixes ?

Le loyer doit offrir un rendement suffisant à l’investisseur tout en restant supportable pour l’exploitant. Dans la pratique, des ratios ont pu être dégagés : l’ensemble des loyers versés par l’exploitant ne doit pas représenter plus de 50 à 60 % de son chiffre d’affaires en résidence étudiants, 35 à 45 % en résidence de tourisme, 30 à 40 % en résidence seniors et 15 à 20 % en EHPAD[1]

La pertinence financière de l’opération. La deuxième vérification touche à l’adéquation entre le prix de l’investissement et le loyer perçu : le rendement offert est-il cohérent avec le marché ? Le prix de vente annoncé est-il en phase avec les valeurs de l’immobilier résidentiel local, dans le neuf comme dans l’ancien ? Le loyer est-il réaliste compte-tenu des possibilités financières de la clientèle visée ? « Un rendement de bon niveau malgré un prix de vente élevé fait planer un doute sur la pérennité de l’exploitation », précise Benjamin Nicaise.

Les caractéristiques de l’immeuble. Troisième critère à vérifier est l’adéquation entre l’emplacement de la résidence et sa destination : une résidence d’affaires n’est justifiée que dans un bassin économique prospère ; une résidence étudiante doit être implantée, de préférence, près du campus ou en centre-ville ; une résidence seniors sera peu attractive si elle est trop éloignée du centre urbain ; etc. La typologie des logements doit, elle aussi, correspondre à sa destination : attention à la facilité d’accès et à la sécurité des déplacements dans une résidence seniors, par exemple.

Les références de l’exploitant. Le gestionnaire est le garant de la bonne marche de la résidence. Il doit être un spécialiste dans son domaine : on ne gère pas une résidence seniors comme un établissement de tourisme ! La taille de la société exploitante, son actionnariat, son ancienneté sur le  marché et son historique, le nombre de résidences qu’elle gère, ses performances financières sont autant d’éléments à vérifier. « Notre préférence va au gestionnaire spécialisé indépendant du promoteur.  Par expérience, le modèle intégré où la même société construit et gère se révèle peu protecteur des intérêts des investisseurs, car le risque de conflit d’intérêt est fort», constate Benjamin Nicaise.

Les clauses du bail commercial. Trois points appellent une attention particulière : les engagements du gestionnaire, la répartition des charges et la reprise d’engagement.

Les engagements du gestionnaire pour garantir l’avantage fiscal :

En résidence de tourisme, le gestionnaire doit s’engager contractuellement sur la qualification Résidence de Tourisme Classée. S’il ne l’a pas, l’avantage fiscal pourra être remis en cause.

Pour être qualifiée de résidence étudiante, un établissement doit être occupé  par au moins 70 % d’étudiants. Ce seuil est apprécié sur une période de référence de trois mois, du 1er octobre au 31 décembre, de chaque année.

Les charges supportées par les propriétaires sont limitées, dans la plupart des cas, aux grosses réparations prévues à l’article 606 du Code civil (en plus de l’impôt foncier). Mais il arrive parfois, notamment en résidences seniors, que le bail opte pour une autre clé de répartition, celle du décret du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables auprès du locataire dans les baux d’habitation. « Cette dernière formule est nettement moins intéressante pour l’investisseur car elle amoindrit son rendement », conclut Benjamin Nicaise.

Et, en cas de défaillance, la reprise d’engagement : dans l’hypothèse où la société qui exploite la résidence fait partie d’un groupe, la maison mère doit se porter caution solidaire de sa filiale et reprendre ses engagements afin de garantir le paiement des loyers.

 

Une aide à l’investissement

A la lecture de ce qui précède, on aura compris que le choix d’un investissement en résidence services requiert des compétences et une expérience solide en matière d’immobilier géré. C’est pourquoi la mission de Cerenicimo est d’analyser les supports en immobilier géré tout en veillant à l’équilibre des forces entre l’investisseur, le promoteur et le gestionnaire, condition indispensable pour garantir la pérennité et la rentabilité de l’investissement.



[1] Etablissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes

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