Galivel & Associés

La FNAIM et Patrice de Moncan, écrivain, économiste, se livrent à un exercice sans précédent : chiffrer la valeur des principales villes de France. Après Paris et Bordeaux, cette auscultation immobilière se poursuit à Strasbourg. L’auteur et les agents immobiliers FNAIM, après avoir analysé les 26 331 bâtiments recensés, sont arrivés au chiffre de 28,2 milliards d’euros.

Ils y sont parvenus en identifiant 18 micro-marchés. A partir des transactions récemment réalisées dans chacune de ces zones, ils ont établi la valeur de :

• 23,916 milliards d’euros pour l’habitation (141 650 logements) 
• 2,75 milliards d’euros pour les bureaux (1,8 million de mètres carrés intra-muros) 
• 1,599 milliard d’euros pour les commerces et les boutiques (4 205 locaux recensés dans la ville).

Les précédentes références d’évaluation étaient celle de 706 milliards pour Paris (87 836 bâtiments) et de 33 milliards pour Bordeaux (68 435 bâtiments).

Plusieurs facteurs expliquent que Strasbourg apparaisse comme la ville dont la valeur patrimoniale est moins élevée comparée à Paris et Bordeaux.

Deux raisons principales à cela :

-       le faible nombre d’immeubles (Bordeaux en compte plus de 60 000 et Paris près de 90 000).

-       la très forte proportion de logements sociaux. Près d’un tiers des Strasbourgeois sont hébergés dans ce type de biens sur lesquels la spéculation n’a pas de prise.

Une autre spécificité de la ville réside dans le pourcentage élevé de locataires qui représentent 70% de la population. (Seuls 27,1 % des Strasbourgeois sont propriétaires de leur résidence principale contre 30 % des Parisiens et plus de 66 % des Bordelais).

La forte proportion de logements récents caractérise aussi la capitale alsacienne. 72% du parc a été construit après la seconde guerre et preuve du dynamisme de la cité, 15% des immeubles ont été construits après 1990. Seule Toulouse fait mieux, avec 40% de ses immeubles qui ont moins de trente ans.

Avec 325 immeubles possédés par l’Etat, dont ceux de la célèbre Ecole nationale d’Administration, Strasbourg se situe là-aussi au-dessus de la moyenne nationale. Mais là où elle bat le record de France, c’est sur le nombre de bâtiments détenus par des congrégations religieuses. On en dénombre 185, soit 0,7% du parc. Cela tient au régime spécial des officiers du culte. Depuis  le concordat de 1801, prêtres, pasteurs et rabbins sont  assimilés en Alsace à des fonctionnaires. Libérées du financement de la rémunération, les organisations religieuses peuvent donc consacrer davantage de moyens à leur patrimoine immobilier.

Enfin, comme à Bordeaux, les auteurs de l’enquête se sont livrés au calcul audacieux de convertir les joyaux architecturaux de la ville en réserves foncières. A cette aune, combien vaudrait la cathédrale si à sa place étaient construits des F4 de bon standing ? 86 millions d’euros !  De même, le Palais du Rhin pourrait procurer 169 millions d’euros. En additionnant seulement une dizaine de monuments et lieux emblématiques (mais Strasbourg en compte beaucoup plus) comme la Petite France, le siège de l’ENA et le Conseil de l’Europe, la ville serait réévaluée de 3 milliards d’euros supplémentaires. Mais bien évidemment, il ne s‘agit là que d’une construction intellectuelle !

Contact médias : Carol Galivel - 01 41 05 02 02