Le logement locatif intermédiaire (LLI), jusqu’alors réservé aux investisseurs institutionnels, a été élargi aux particuliers à partir de 2025, à la faveur de la loi de finances 2024. Il vise à pallier la disparition du dispositif Pinel en incitant à la construction de logements neufs à loyers plafonnés, destinés à des ménages aux revenus intermédiaires, et situés dans des zones tendues respectant certains quotas de logements sociaux. 

Contrairement au Pinel, qui réduisait directement l’impôt sur le revenu, le LLI offre un taux de TVA réduit à 10 % à l’achat, ainsi qu’un crédit d’impôt équivalent à la taxe foncière pendant vingt ans. Ces avantages rendent les biens LLI environ 15 à 18 % moins chers qu’un bien comparable acheté au prix standard, avec une rentabilité potentielle de l’ordre de 2,8 à 3 %, selon les promoteurs. 

Cependant, ces bénéfices fiscaux sont conditionnés à des engagements stricts. Le bien doit être loué pendant au moins quinze ans à titre de résidence principale, à des locataires répondant à des plafonds de ressources, et les loyers doivent respecter les barèmes définis selon la zone géographique. Autre contrainte majeure : le bien ne peut pas être détenu en nom propre, mais obligatoirement via une société civile immobilière (SCI). Cette forme juridique, souvent complexe à mettre en place et à gérer, suppose d’investir à plusieurs et de respecter des obligations comptables et statutaires rigoureuses. 

Pour faciliter l’accès à ce nouveau dispositif, certains promoteurs proposent des « packs LLI », qui incluent la création de la SCI, les statuts types rédigés par un avocat, et parfois même la prise en charge des frais de gestion la première année. Mais ces facilités ne suffisent pas toujours à rassurer les conseillers en gestion de patrimoine, qui alertent sur les risques liés à la solidarité des dettes entre associés et les possibles conflits en cas de mésentente ou d’événement familial (divorce, décès). 

Si le LLI n’impose pas de plafond d’investissement annuel comme le Pinel, et ne rentre pas dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales, ce qui peut séduire les gros investisseurs déjà familiarisés avec la gestion de SCI, son adoption massive semble incertaine. Les freins juridiques, la rigidité des conditions de location et la durée d’engagement rendent ce dispositif potentiellement inadapté à une partie des particuliers. Ainsi, malgré une offre commerciale dynamique de la part des promoteurs, l’avenir du LLI reste à prouver dans un marché où la part des investisseurs privés ne cesse de diminuer. 

Source : Le Monde / reproduction interdite