Comprendre l'immobilier
Besoin de connaître l’actualité immobilière ? D’un cours de rattrapage sur la dernière loi en vigueur ? Ou juste curieux sur un sujet précis ?
Face à ce changement, plusieurs alternatives émergent pour continuer à investir dans l’immobilier tout en optimisant sa fiscalité. Trois options se distinguent particulièrement :
- La nue-propriété : un cadre fiscal stable
La première piste explorée par de nombreux ex-investisseurs LMNP est celle de la nue-propriété. « Depuis la réforme, nous avons vu arriver des profils venus du LMNP, en quête d’un investissement immobilier sans fiscalité », témoigne Stanley Nahon, directeur associé de Renée Costes Viager. En effet, en renonçant temporairement aux droits à utiliser le bien ou à en percevoir les revenus locatifs (droits revenant à l'usufruitier), le nu-propriétaire bénéficie d'un prix d'achat décoté, tout en récupérant la pleine propriété au terme du démembrement sans frais supplémentaires.
De plus, « la nue-propriété est sans fiscalité pendant la durée de l’investissement et bénéficie, comme le LMNP, d’un abattement fiscal pour durée de détention », souligne Stanley Nahon.
- La SCI à l’IS : une fiscalité plus avantageuse à court terme
L’investissement via une société civile immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) peut aussi présenter une alternative fiscale intéressnate. « Cela permet d’avoir une fiscalité différente de sa fiscalité personnelle », confirme Souheil Yansi, cofondateur des Secrets de l’Immo. La SCI à l’IS devient d’autant plus pertinente si le bien est acquis majoritairement en fonds propres ou si l’horizon de détention est inférieur à huit ans : « Pour une détention de moins de 8 ans, la SCI à l’IS est souvent perçue comme plus avantageuse », affirment Les Secrets de l’Immo.
- Le LMNP sous bail commercial en immobilier géré
Les biens meublés exploités sous bail commercial (résidences étudiantes, seniors, Ehpad) conservent les anciens avantages du LMNP « L'un des principaux atouts du LMNP géré réside dans la prévisibilité des revenus locatifs, explique-t-il. Grâce au bail commercial signé avec un exploitant, l'investisseur perçoit un loyer fixe, indépendamment du taux d'occupation réel du bien, ce qui permet d'assurer une stabilité financière à long terme. »
Mais ce modèle n’est pas exempt de risques. L’usage personnel du bien est impossible, sauf à verser une indemnité d’éviction à l’exploitant. « La formule n’est gagnante que lorsque les biens ne sont pas surcotés, les locaux entretenus et le gestionnaire irréprochable », prévient Édouard Fourniau.