Ce net repli s’explique avant tout par le contexte économique incertain, qui pousse les entreprises à différer leurs décisions immobilières. « L’intérêt des utilisateurs reste présent, mais les projets mettent plus de temps à se concrétiser », explique Alexandre Fontaine, directeur bureaux Île-de-France chez CBRE. Virginie Houzé, directrice des études chez JLL France, constate également une multiplication des étapes de validation dans les processus décisionnels. 

Les grandes transactions, en particulier celles portant sur des surfaces supérieures à 5.000 m², accusent le coup avec une baisse d’environ 30 % au premier semestre, selon Olivier Taupin, directeur bureaux et logistique chez Cushman & Wakefield France. 

Des dynamiques territoriales contrastées 

Dans le détail, les performances varient selon les zones géographiques. Le quartier central des affaires à Paris (QCA) résiste relativement bien, avec une légère baisse de 1 % sur le semestre. En revanche, le reste de la capitale subit une chute spectaculaire de 40 % par rapport à 2024. Cette baisse s’explique en partie par le manque d’offre disponible, mais surtout par le coût élevé des loyers, devenu un frein majeur. « Le coût est aujourd’hui le premier critère des décideurs immobiliers, devant la localisation », souligne Virginie Houzé. Un paradoxe, alors même que les entreprises continuent de rechercher la centralité, la proximité des transports et des services. 

À l’inverse, certaines zones profitent de cette dynamique : la première couronne parisienne (hors croissant ouest) enregistre un bond de 22 % au premier semestre. Une performance toutefois à nuancer, car largement portée par une opération exceptionnelle : la prise à bail de 37.400 m² par le ministère de l’Éducation nationale à Gentilly. La Défense, de son côté, marque le pas au deuxième trimestre après un bon début d’année, avec une baisse de 11 % sur six mois. 

Une offre pléthorique, des signaux positifs 

L’offre immédiate de bureaux atteint un niveau record : près de 6 millions de m² disponibles en Île-de-France au 30 juin, en hausse de 20 % sur un an. Le taux de vacance s’élève désormais à 10,8 %. Ce stock abondant pourrait séduire certaines entreprises, notamment celles installées dans des bâtiments anciens, soucieuses de se conformer au décret tertiaire et à leur politique ESG. 

Autre facteur d’évolution : la remise en question du télétravail. Certaines grandes entreprises – à l’instar de Société Générale – revoient leur organisation, avec un possible retour progressif au bureau. Cette tendance pourrait générer une nouvelle demande, ou inciter des sociétés à revoir à la hausse les surfaces précédemment réservées, afin de mieux gérer la présence des salariés et éviter les pics d’affluence hebdomadaires. 

Des perspectives stables, mais un horizon plus incertain 

Pour l’ensemble de l’année 2025, les prévisions restent prudentes. CBRE anticipe un volume de bureaux placés stable, autour de 1,8 million de m², tandis que JLL table plutôt sur une fourchette comprise entre 1,6 et 1,7 million de m². 

À plus long terme, le marché pourrait connaître une transformation en profondeur. Selon Virginie Houzé, la demande restera durablement inférieure aux niveaux passés. En cause : la tertiarisation de l’économie, déjà très avancée, ne devrait plus progresser significativement, et la population active française devrait commencer à décliner à l’horizon 2030. Ce contexte structurel pourrait justifier une reconversion progressive d’une partie du parc de bureaux, notamment en logements. 

Source : Les Echos / reproduction interdite