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21 nov. 2025
Immobilier : la « décote brune » dépasse désormais la valeur verte
Longtemps perçue comme un levier de valorisation, la « valeur verte » s’essouffle : aujourd’hui, un bien classé A ou B ne se vend plus significativement plus cher qu’un bien classé D. En revanche, la pénalisation des passoires thermiques explose. Pierre Evrard, directeur associé de Synergiec, observe une accélération de la « décote brune », qui peut atteindre 25 % pour certaines maisons selon les régions. Un signal fort : dans un marché où les exigences environnementales se durcissent, la question n’est plus le coût des travaux, mais celui de l’inaction.
Le DPE, devenu un outil central d’évaluation énergétique et économique des logements, influence désormais bien plus la décote que la valorisation. Les meilleurs DPE (A/B) sont considérés comme la norme, ce qui réduit quasiment à zéro l’écart de prix avec les biens classés D. À l’inverse, les logements mal notés voient leur valeur chuter rapidement.
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Dépréciation accélérée : un appartement F à Montpellier estimé à 215 000 € peut perdre 5 % en trois ans sans travaux (soit 204 250 €). Une rénovation le faisant passer en D peut au contraire le valoriser à 226 000 € (+ 11 000 €).
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Décotes régionales marquées : entre 2019 et 2021, une passoire énergétique ne perdait qu’environ 2 % de valeur à Paris ; en 2024, la décote atteint 7 %. Elle grimpe à 14 % en Bourgogne–Franche-Comté, 12 % en Provence-Alpes-Côte d’Azur.
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Les maisons plus pénalisées que les appartements : en Nouvelle-Aquitaine, la décote est de 15 % pour les appartements mais atteint 25 % pour les maisons.
Ces pertes de valeur se cumulent à des délais de vente plus longs. Face à cette dynamique, l’action devient stratégique : entre aides publiques, dispositifs régionaux et prêts bonifiés mis en place par les banques, la rénovation énergétique s’impose comme une nécessité patrimoniale. Comme le rappelle Pierre Evrard, « il y a quelques années, on parlait du coût de l’action ; aujourd’hui, on parle du coût de l’inaction ».