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21 nov. 2025
Immobilier locatif : un frémissement de rentabilité qui reste sous surveillance
Selon les derniers chiffres de l’observatoire Clameur, publiés le 18 novembre, les rendements locatifs repartent légèrement à la hausse après près de dix ans de recul. Une amélioration encore fragile, dans un marché marqué par de fortes disparités et de nombreuses incertitudes.
Un rendement en légère progression après une longue érosion
Après une baisse continue entre 2014 et 2023, la rentabilité de l’investissement locatif semble enfin retrouver un peu de souffle. Depuis le deuxième trimestre 2023, Clameur observe un léger rebond du rendement locatif, même si cette tendance « reste timide » et demande à être confirmée, prévient son délégué général, Pierre Hautus.
Le rendement reste très variable selon les territoires : il est naturellement plus faible dans les grandes villes, où les prix d’achat élevés et, souvent, l’encadrement des loyers réduisent la marge de manœuvre des bailleurs.
Des écarts territoriaux très marqués
Sur la façade ouest – de Rennes au Pays basque –, le rendement brut tombe sous les 5 %, ce qui correspond, une fois charges et impôts déduits, à une rentabilité réelle proche de 2 %. À Paris, il atteint 3,56 %, et 4,43 % dans les Hauts-de-Seine. Dans le Sud-Est, notamment autour de Nice et Marseille, il reste inférieur à 4 %.
À l’inverse, dans les zones où les prix sont faibles, les performances grimpent nettement : plus de 9 % de rendement brut dans la Nièvre, le Cher ou l’Indre, et au-delà de 7 % dans la majorité des départements sans grande agglomération.
Cette rentabilité élevée reflète toutefois un risque plus important, notamment une demande locative moins soutenue.
Une vacance locative en recul, signe d’un marché sous tension
La pression actuelle sur le marché du logement dope la rapidité de relocation. Entre 2018 et 2024, la vacance moyenne entre deux locataires a chuté de 36 à 24 jours, réduisant le manque à gagner pour les propriétaires.
Les locataires restent également plus longtemps dans leur logement. Le taux de rotation a nettement baissé : en sept ans, la proportion de locataires de studios changeant de logement chaque année est passée de 75 % à 50 %, et celle des occupants de trois-pièces de 60 % à 40 %. Une évolution liée, selon Clameur, à la difficulté d’accès à la propriété et à la raréfaction de l’offre locative.
Rénovation énergétique et encadrement des loyers : les freins persistent
Malgré ces signaux plutôt favorables, les bailleurs demeurent prudents. L’encadrement des loyers dans plusieurs métropoles et l’obligation croissante de rénover les logements énergivores continuent de peser sur leur stratégie.
Le vote en cours du statut du bailleur privé, actuellement examiné au Parlement, pourrait être déterminant : ses contours orienteront sans doute la décision de nombreux propriétaires de maintenir leur bien en location… ou de le vendre, accentuant encore la tension sur l’offre.