Comprendre l'immobilier
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04 déc. 2025
La disparition des passoires thermiques signifie un appauvrissement de l’offre locative
Une étude de l’observatoire Guy Hoquet estime que la sortie progressive des logements énergivores du parc locatif — aujourd’hui les logements G, puis les F en 2028 et les E en 2034 — aura un impact majeur sur un marché déjà sous tension. Pour l’instant, seuls les logements classés G sont interdits à la location, mais ils ne représentent que 1,4 % de l’offre. Le vrai choc viendra ensuite : les F comptent pour 4,2 % des biens, et les E pour 17,6 %.
1. Une forte réduction de l’offre locative… très variable selon les régions
L’analyse d’annonces publiées entre fin 2023 et 2025 montre que l’interdiction progressive des E et F pourrait faire disparaître une part importante du parc locatif si les logements ne sont pas rénovés :
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Île-de-France et Normandie : jusqu’à –31 % d’offre locative,
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Pays-de-la-Loire, Bretagne, Nouvelle-Aquitaine : –17 à –19 %.
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Sud de la France : –13 % en PACA et Occitanie, - 5 % en Corse.
Les régions déjà tendues verraient leur situation se dégrader, tandis que certaines zones rurales pourraient regagner en attractivité grâce à un parc mieux rénové et des loyers plus modérés.
2. Les passoires thermiques… parmi les logements les plus chers à louer
De manière surprenante, les loyers des logements mal classés sont souvent plus élevés. En moyenne, sur l’ensemble du territoire on constate :
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+6 % pour un logement E,
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+14,6 % pour un F,
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+13 % pour un G,
Tandis que les biens mieux notés (A, B, C) se louent moins cher que la moyenne nationale :
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À Angers, Nantes, Toulouse, Bordeaux : les F se louent 5 à 7 % plus cher.
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À Lyon, Villeurbanne : 2 à 4 % moins cher.
3. Pourquoi les logements mal classés se louent-ils si cher ?
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La disparition des biens G fait augmenter la demande par rapport au nombre de biens mis sur le marché et a ainsi un effet sur le montant des loyers des logements E et F.
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Les logements E, F, G sont souvent situés en hypercentre, des zones très prisées.
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L’encadrement des loyers peut être contourné via les compléments de loyer.
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Le marché entre particuliers peut échapper davantage aux règles, et notamment au plafonnement des loyers.
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Les petites surfaces, longtemps majoritaires parmi les passoires thermiques, tirent les prix vers le haut.
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Certains bailleurs augmentent le loyer en prévision de travaux ou après rénovation.
Reste à voir comment évolueront ces comportements d’ici l’interdiction totale des F (2028) puis des E (2034).