Cette flambée s’accompagne de fortes disparités : de 2.395 €/m² à la Belle-de-Mai jusqu’à près de 5.800 €/m² à Endoume, l’un des quartiers favoris des nouveaux habitants aisés. Pour les maisons, l’écart est encore plus marqué et certains biens d’exception atteignent des sommets. Ainsi, un deux-pièces de 147 m² sur le Vieux-Port est proposé 1 150 000 euros chez BARNES, tandis que pour 2 490 000 euros, l’agence propose un penthouse contemporain de 135 m² avec terrasse panoramique de 100 m² sur la corniche, au sein d’une résidence sécurisée avec concierge et piscine.

 

Mais l’un des principaux écueils reste l’état des logements : un parc ancien, parfois vétuste, exige souvent des rénovations lourdes. L’effondrement de plusieurs immeubles rue d’Aubagne en 2018 a mis en lumière l’urgence de remettre à niveau isolation, plomberie, électricité, voire structures. Près de 40 % des logements anciens du centre-ville sont classés E à G au DPE, et donc menacés d’interdiction de location à horizon 2034.

 

Pour les investisseurs locatifs, Marseille reste toutefois une terre de rendement, à condition de maîtriser les travaux et d’anticiper les charges (notamment de copropriété, souvent élevées). Les studios peuvent attirer une centaine de candidats, et la rentabilité brute peut monter entre 5 % et 10 % selon les quartiers et les projets.

 

L’emplacement demeure la clé : Panier, Vieux-Port, Noailles, Belsunce et les abords de Saint-Charles offrent un fort potentiel à prix raisonnables. À l’est, Cours Julien et Notre-Dame-du-Mont séduisent les jeunes et les étudiants grâce à une demande locative soutenue et à un tissu urbain en pleine rénovation.