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23 déc. 2025
Logistique 2025 : un marché en repli mais des signaux de résilience
Après plusieurs années d’expansion, le marché français de l’immobilier logistique continue de se contracter en 2025. Sur les neuf premiers mois de l’année, la demande placée recule de 17 % et devrait difficilement atteindre 2,8 à 3 millions de m² d’ici fin décembre. Ce ralentissement marque la fin d’un cycle de forte croissance entre 2020 et 2022, aggravé par l’incertitude politique et réglementaire qui pousse les utilisateurs à différer leurs décisions, notamment pour des baux longs.
Parallèlement, l’offre disponible a doublé en trois ans et atteint 4,6 millions de m², soit un taux de vacance moyen de 7 %. Cette surcapacité reste toutefois très contrastée selon les régions : forte vacance dans les Hauts-de-France et la Bourgogne, tension persistante autour de Lyon, en PACA ou en Occitanie. Le Centre-Val de Loire, bien doté, capte une partie de la demande rejetée d’Île-de-France.
Malgré ce recul global, les fondamentaux demeurent solides. Les utilisateurs se concentrent sur les actifs Prime, neufs, performants et bien situés, en particulier sur la dorsale Lille–Paris–Lyon–Marseille. Près des deux tiers des prises à bail concernent des entrepôts Prime, tandis que la construction neuve fléchit et que les bâtiments rénovés gagnent en attractivité.
Certaines filières soutiennent le marché : défense, pharmacie, aéronautique, e-commerce — tiré notamment par Amazon — ainsi que la demande croissante de prestataires asiatiques cherchant des capacités logistiques en France.
Du côté des investisseurs, l’élan du début d’année a pris fin à l’été, la prudence revenant dans un contexte géopolitique tendu. Les actifs Prime restent toutefois privilégiés, et les investisseurs internationaux — surtout anglo-saxons — demeurent moteurs, représentant 78 % des volumes.
Malgré les turbulences actuelles, le secteur conserve des perspectives positives. Les professionnels anticipent un rebond en 2026, avec le retour de volumes locatifs plus importants.