Cette prudence est alimentée par les incertitudes politiques et fiscales. Depuis la dissolution du Parlement en juin 2024 et les discussions sur le budget 2026, la menace d’un alourdissement de la fiscalité sur les patrimoines élevés a poussé certains propriétaires à vendre pour s’expatrier. Les destinations privilégiées sont l’Italie du Nord (Milan, Florence), et plus marginalement la Sardaigne ou la Suisse, afin de réduire leur fiscalité tout en maintenant un niveau de vie élevé. Seul point positif, ces ventes apportent sur le marché français des biens haut de gamme, souvent très qualitatifs.

 

Le marché devient plus sélectif : les biens très prisés, comme les appartements parisiens dans le 6^e et 7^e arrondissement, se vendent à 24 000 €/m², avec des records atteignant 34 000 €/m² (dans le 6^e) pour des biens exceptionnels. Les appartements familiaux de 150 m² bien situés et sans défaut trouvent aussi preneur sans difficulté, tandis que les grands appartements haussmanniens moins qualitatifs stagnent. Dans le haut de gamme régional, les transactions sont moins nombreuses mais se concluent à des prix élevés : sur le bassin d’Arcachon, des maisons avec vue se sont vendues entre 3 et 6 millions d’euros.

 

La clientèle étrangère joue un rôle clé. Les Américains, impactés par le chaos géopolitique et climatique (notamment les incendies en Californie), ont investi dans des résidences secondaires à Paris, sur la Côte d’Azur et en Provence, avec des acquisitions allant de 10 à 12 millions d’euros pour des hôtels particuliers.

 

Malgré cette reprise, le marché reste fragile. La prudence domine, les transactions sont plus lentes, et les acheteurs négocient davantage. Seuls les biens très qualitatifs et correctement évalués trouvent facilement acquéreur, tandis que les biens moins attractifs restent sur le marché. La dynamique du marché de luxe dépend donc autant des facteurs nationaux (fiscalité et politique) que de la demande internationale et de la qualité des biens.