Première mesure phare : la création d’un statut du bailleur privé. Réclamé de longue date par les acteurs du logement, notamment pour relancer l’investissement locatif dans le neuf comme dans l’ancien, ce dispositif permettrait aux bailleurs d’amortir leurs biens loués nus sur la durée. Adopté au Sénat mais jugé encore trop peu attractif, il fait désormais l’objet de nombreux amendements transpartisans visant à renforcer son efficacité : hausse des taux d’amortissement, possibilité d’imputer le déficit foncier sur le revenu global, suppression de la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente. En parallèle, le gouvernement cherche à encadrer davantage le dispositif, notamment dans l’ancien, en conditionnant son accès à des travaux lourds. À l’opposé, une partie de la gauche plaide pour la suppression pure et simple de ce statut, jugé socialement injuste.

 

Deuxième axe débattu : le rééquilibrage fiscal entre location nue et location meublée. Objectif affiché : inciter les propriétaires à revenir vers la location longue durée, au détriment des meublés touristiques. Un amendement propose de relever l’abattement du régime microfoncier de 30 % à 50 % pour la location nue, ou à défaut à 40 %, afin de rendre ce mode de location plus attractif. Cette mesure serait compensée par une réduction des avantages fiscaux accordés aux meublés de tourisme, dans la continuité de la loi de régulation adoptée fin 2024.

 

Troisième chantier sensible : la fiscalité des plus-values immobilières. Le Sénat a opté pour une réforme radicale en supprimant les abattements pour durée de détention, tout en abaissant le taux d’imposition à 9 % et en intégrant l’inflation dans le calcul du prix d’acquisition. Une approche censée fluidifier le marché et favoriser la rotation du parc, mais vivement contestée par certains députés, qui dénoncent une mesure favorable aux ménages les plus aisés et coûteuse pour les finances publiques.

 

Enfin, le prêt à taux zéro (PTZ) reste un levier central du débat. Déjà prolongé et élargi ces dernières années, il pourrait encore évoluer : augmentation de son montant, prolongation jusqu’en 2030, extension dans l’ancien avec travaux dans les outre-mer. En revanche, le gouvernement s’oppose à son extension aux opérations en bail réel solidaire sans conditions, invoquant la contrainte budgétaire et la nécessité de stabiliser le dispositif.

 

Ces discussions, menées sous la menace d’un recours au 49.3 ou aux ordonnances, illustrent une réalité persistante : le logement demeure l’un des angles morts les plus explosifs du débat budgétaire. Entre soutien aux propriétaires, impératif de justice sociale et contraintes financières, le budget 2026 pourrait bien devenir un test décisif pour la politique immobilière du gouvernement.