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22 jan. 2026
Passoires thermiques : le pari risqué devenu nouvelle opportunité immobilière
Longtemps boudés, les logements classés F et G au diagnostic de performance énergétique sont en train de devenir un segment à part entière du marché immobilier. La raison est simple : l’écart de prix entre les biens performants et les passoires thermiques n’a jamais été aussi élevé. Entre un logement classé A ou B et un bien noté F ou G, les notaires observent désormais des décotes allant du simple au double. Une nouvelle donne qui transforme le DPE en quatrième facteur clé de négociation, après le décès, la dette et le divorce.
Mais cette opportunité apparente s’accompagne d’un premier écueil majeur : la fiabilité du DPE. Les fraudes ont explosé ces dernières années, avec des diagnostics complaisants, obsolètes ou réalisés sans visite. Avant toute acquisition, la vérification du DPE sur le site de l’Ademe, voire sa réédition par un diagnostiqueur indépendant, devient un passage obligatoire.
Sur le plan des prix, la « décote brune » s’est nettement accentuée. En trois ans, l’écart entre un appartement classé G et un bien équivalent classé D est passé d’environ 11 à 12 %, et jusqu’à 25 % pour les maisons. Cette dépréciation ouvre un espace de négociation inédit, à condition de vérifier la faisabilité technique et juridique des travaux, en particulier en copropriété, où toute intervention lourde dépend du vote en assemblée générale.
L’enjeu est d’autant plus stratégique que le calendrier réglementaire se resserre. Depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Les biens F suivront en 2028, puis les E en 2034.
Cette évolution crée une fracture nette entre profils d’acheteurs. Pour les investisseurs, le DPE est devenu un critère central, car il conditionne non seulement le droit de louer, mais aussi l’évolution des loyers et l’application des compléments de loyer. À l’inverse, pour les occupants, le DPE pèse moins dans la décision, ce qui explique des décotes plus faibles dans les zones de propriétaires occupants, comme la première couronne parisienne ou Bordeaux.
Autre frein souvent sous-estimé : le financement. Les banques se montrent plus exigeantes sur ces biens dégradés, demandant davantage d’apport et appliquant parfois des taux plus élevés. Une contrainte qui limite l’accès de nombreux primo-accédants à ces opérations pourtant attractives sur le papier.
Le DPE donne une indication globale, mais seul l’audit énergétique permet d’estimer précisément les travaux à engager. Isolation, chauffage, eau chaude, menuiseries : certaines interventions ciblées peuvent faire gagner une ou deux classes énergétiques, à condition d’être réalisées par des professionnels qualifiés, avec factures à l’appui, sous peine de perdre les aides publiques et de fragiliser la revente.
Dans ce nouveau paysage, acheter une passoire thermique peut devenir une véritable stratégie patrimoniale. Mais plus qu’un bon plan, c’est désormais un pari technique, financier et réglementaire, qui exige anticipation, expertise et prudence.