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06 fév. 2026
Immobilier locatif : une offre en chute libre sous l’effet des contraintes et de la rentabilité en berne
Alors que le marché de la transaction repart timidement, le locatif s’enfonce dans une crise structurelle. Selon Foncia, l’offre de logements à louer a reculé de 7 % en un an, conséquence directe des contraintes réglementaires, des exigences de rénovation énergétique et d’une rentabilité jugée insuffisante par de nombreux propriétaires.
Le marché locatif français traverse une crise profonde, qualifiée de « tension structurelle » par Foncia, qui gère plus de 400 000 logements. En un an, le stock de biens disponibles à la location a chuté de 7 % au niveau national, passant d’environ 60 000–70 000 logements il y a trois ans à 54 700 aujourd’hui. La situation est particulièrement critique dans les grandes villes : à Paris, seuls 90 logements sont disponibles sur 17 000 gérés par Foncia ; à Lyon, 22 sur près de 30 000. Dans ces métropoles, le stock disponible représente moins de 1 % du parc.
Les locataires restent plus longtemps dans leur logement, freinés par des prix élevés et des conditions de financement encore restrictives. Le taux de rotation du parc locatif est tombé à 19,7 %, en baisse de 0,5 point par rapport au premier semestre 2024. Les congés donnés par les locataires reculent de 3 % sur un an, tandis que les relocations diminuent de 2 %, traduisant un retrait progressif des biens du marché.
Selon une étude Foncia menée en 2025 auprès de 12 000 propriétaires ayant cessé leur mandat de gestion, 47 % ont vendu leur bien, invoquant l’impossibilité financière de continuer à louer dans un contexte de rentabilité dégradée et de contraintes réglementaires accrues. Les logements classés G au DPE, interdits à la relocation depuis le 1er janvier 2025, contribuent également à la contraction de l’offre : certains sont loués hors circuit traditionnel, d’autres restent vacants faute de travaux.
Les exigences de rénovation énergétique, les délais liés aux diagnostics et au « permis de louer » — pouvant immobiliser un bien jusqu’à deux mois sans loyers — ainsi que des situations de blocage en SCI familiales, alimentent l’apparition de logements « dormants » ou « suspendus ». Par ailleurs, une partie des bailleurs se tourne vers la location saisonnière pour améliorer la rentabilité.
Résultat : de fortes disparités territoriales et des tensions extrêmes dans les métropoles, villes universitaires et zones touristiques. Malgré ce constat, Foncia se montre prudemment optimiste et salue la création du nouveau dispositif fiscal « Jeanbrun », inscrit dans la loi de finances pour 2026, présenté comme une première étape pour relancer l’investissement locatif privé.