Désormais, les fonds réinvestis devront l’être dans des activités économiques éligibles, mais plusieurs secteurs sont exclus du périmètre, notamment la promotion immobilière, les activités de lotisseur et de marchand de biens. Si la sortie des activités financières reste marginale, celle de l’immobilier risque d’avoir un impact important, tant ces investissements étaient fréquents via des fonds spécialisés et des club deals.

 

Pour les professionnels, cette décision tombe à un moment critique pour un secteur déjà fragilisé. Elle a été adoptée discrètement, via un amendement parlementaire, et confirmée sans réelle visibilité lors de l’adoption du Budget.

 

En s’alignant sur les critères de la loi TEPA (loi en faveur du travail, de l'emploi et du pouvoir d'achat), le texte pourrait également écarter d’autres métiers immobiliers comme les agences, syndics ou gestionnaires de biens. À ce stade, seule l’hôtellerie semble préserver son éligibilité, sous réserve de futures précisions fiscales.

 

Les résidences gérées (étudiantes, seniors, EHPAD) apparaissent quant à elles dans une zone grise, leur qualification d’activité commerciale devant être analysée au cas par cas.

 

La réforme s’appliquera rapidement aux cessions réalisées après l’entrée en vigueur du Budget 2026, ce qui signifie qu’à terme les flux d’investissement issus de l’apport-cession vers l’immobilier devraient fortement se réduire. Les fonds spécialisés devront adapter leur communication et leur stratégie.

 

Face à ce durcissement, plusieurs arbitrages restent possibles : utiliser la part non soumise à obligation de réemploi (30 %) pour l’immobilier, ou anticiper suffisamment l’opération afin de sortir des contraintes de réinvestissement après trois ans de détention.