Mais cette embellie masque une réalité plus contrastée. La reprise profite avant tout aux nouveaux véhicules et aux SCPI diversifiées, qui concentrent désormais 65 % de la collecte, loin devant les SCPI de bureaux (24 %) et le résidentiel (1 %). Cette inversion traduit un changement profond d’appétit des investisseurs, longtemps focalisés sur le bureau, aujourd’hui fragilisé.

 

En parallèle, les déséquilibres persistent sur une partie du marché. Les anciennes SCPI, souvent fortement exposées au bureau francilien, peinent à attirer de nouvelles souscriptions. Résultat : 2,8 milliards d’euros de parts restent en attente de rachat, soit 3,1 % de la capitalisation totale. Au quatrième trimestre, ces parts en attente ont encore augmenté de 366 millions d’euros. Si cette progression est en partie attribuée à des arbitrages d’un acteur de l’assurance, la situation demeure tendue pour 15 SCPI gérées par 7 sociétés de gestion.

 

Certaines ont dû modifier leur structure, en passant d’un capital variable à un capital fixe, contraignant les associés à trouver preneur sur le marché secondaire pour sortir. Par ailleurs, la pression ne s’exerce pas uniquement sur les prix de part : 50 % des SCPI ont réduit leur dividende en 2025, avec une baisse moyenne pondérée de 10 %. Cette contraction des revenus s’explique notamment par la fin des effets de levier liés au délai de jouissance, mécanisme qui permettait aux nouveaux véhicules d’afficher temporairement des rendements élevés.

 

Malgré cela, les nouveaux entrants continuent d’attirer grâce à des rendements annoncés pouvant atteindre 7 %, voire davantage lors des premières phases de collecte. Cet affichage dynamique, associé à une promesse de gestion plus agile et diversifiée, soutient le retour des investisseurs particuliers.

 

Globalement, le marché redémarre, mais à deux vitesses : d’un côté, des véhicules récents ou bien positionnés qui captent l’essentiel des flux ; de l’autre, des SCPI plus anciennes confrontées à des décotes, à des arbitrages complexes et à une liquidité sous tension. L’indice SCPI de Ramify confirme ce frémissement, avec une hausse du rendement global de 1,04 % au quatrième trimestre 2025, repassant pour la première fois au-dessus de son niveau de fin 2023.