Cette mesure d’urgence vise à stopper les rachats automatiques de parts, mais elle plonge les épargnants dans la dure réalité du marché secondaire, où les prix sont dictés uniquement par l’offre et la demande. Résultat : après des baisses de valeur déjà supérieures à 40 %, les parts subissent parfois encore 35 à 40 % de décote supplémentaire. Dans certains cas, les investisseurs ne récupèrent guère plus d’un tiers de leur mise initiale.

 

La crise trouve son origine dans la remontée brutale des taux d’intérêt en 2023, qui a fait chuter la valeur des actifs immobiliers et provoqué une ruée vers la sortie, notamment de la part d’investisseurs institutionnels. Les fonds de remboursement mis en place pour absorber les retraits se sont révélés insuffisants, poussant les sociétés de gestion à fermer le robinet de la liquidité.

 

Sur le marché secondaire, les échanges sont rares et prudents. Les acheteurs, conscients des difficultés des SCPI concernées, exigent de fortes décotes. Chez Paref, par exemple, malgré un stock important de parts à vendre, seule une infime fraction a trouvé preneur depuis le changement de régime.

 

À l’inverse, certaines SCPI ont toujours fonctionné en capital fixe, avec une liquidité plus faible, mais une logique de détention longue, assumée dès l’origine. C’est notamment le modèle défendu par Aestiam, où la décote fait partie intégrante de la stratégie et peut même améliorer le rendement.

 

Le véritable choc actuel vient donc moins du mécanisme lui-même que de son imposition soudaine. De nombreux épargnants avaient investi dans des SCPI à capital variable pour leur souplesse et découvrent brutalement un fonctionnement qu’ils n’avaient ni choisi ni anticipé — avec, à la clé, des pertes parfois sévères.