Selon les données publiées par l’ASPIM et l’IEIF, les fonds immobiliers (SCPI, OPCI et unités de compte immobilières) ont enregistré en 2025 une collecte nette globale de 2,7 milliards d’euros. Un chiffre en forte progression par rapport à 2024 (594 millions d’euros), soit plus de 4,5 fois supérieur, mais encore très éloigné des pics du début de décennie, lorsque ces véhicules attiraient plus de 10 milliards d’euros par an, et jusqu’à 15 milliards en 2022.

 

Cette amélioration s’explique à la fois par un ralentissement de la décollecte des OPCI (-1,3 milliard d’euros en 2025 contre -2 milliards en 2024) et des unités de compte immobilières (-0,6 milliard contre -0,9 milliard), mais surtout par le net rebond des SCPI.

 

 

Les SCPI ont collecté 4,6 milliards d’euros en 2025, en hausse de près de 30 % sur un an. Tout au long de l’exercice, la collecte trimestrielle est restée supérieure au milliard d’euros, pour culminer à près de 1,3 milliard au quatrième trimestre, soit +14 % par rapport au trimestre précédent et +23 % sur un an. La collecte brute atteint 5,5 milliards d’euros, rapprochant les SCPI de leur moyenne décennale (6,3 milliards).

 

Mais cette embellie masque de fortes disparités. Les SCPI diversifiées — souvent récentes — concentrent à elles seules 65 % de la collecte brute en 2025. À l’inverse, de nombreux véhicules stagnent, voire subissent une décollecte nette.

 

 

La reprise de la collecte ne profite donc qu’à une partie limitée du marché.

 

Au quatrième trimestre, le stock de parts en attente de retrait s’est encore accru, atteignant 2,8 milliards d’euros fin décembre, contre 2,38 milliards trois mois plus tôt. Selon l’ASPIM et l’IEIF, cette dégradation provient notamment d’arbitrages de fin d’année réalisés par un acteur de l’assurance.

 

La concentration des difficultés est marquée : 15 SCPI, gérées par 7 sociétés de gestion, représentent à elles seules les trois quarts des parts en attente.

 

Certaines SCPI, comme Novapierre Résidentiel ou Primopierre, ont d’ailleurs suspendu provisoirement la variabilité de leur capital afin de restaurer leur liquidité. D’autres pourraient suivre. L’année 2026 s’annonce donc comme celle des décisions structurelles.

 

 

Si la décollecte des OPCI et des unités de compte immobilières s’est globalement atténuée sur l’année, le quatrième trimestre marque un net regain de tensions. Les OPCI ont enregistré 472 millions d’euros de retraits sur les trois derniers mois de l’année, soit deux fois plus qu’au trimestre précédent. Les unités de compte immobilières affichent, elles, une décollecte de 415 millions d’euros au quatrième trimestre, plus du double du rythme observé sur les trois premiers trimestres.

 

 

En résumé, 2025 marque un tournant : la dynamique redevient positive, portée par les SCPI. Mais le marché reste sous contrainte. La concentration de la collecte sur quelques véhicules et la persistance de tensions sur le marché secondaire rappellent que la crise n’est pas totalement résorbée.

 

Les signaux sont meilleurs. La stabilisation, elle, reste à confirmer.