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05 mar. 2026
LMNP : un statut fragilisé mais toujours stratégique pour les investisseurs
Soumis à une réforme quasi annuelle, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) traverse une période d’incertitude. Accusé de contribuer à la raréfaction de l’offre locative classique, il fait l’objet de coups de rabot successifs. Pourtant, malgré un environnement fiscal moins favorable, le meublé conserve des atouts significatifs pour les investisseurs capables d’anticiper et d’adapter leur stratégie.
Sur le plan du rendement, l’écart reste notable avec la location vide. Alors que la rentabilité brute du locatif classique est passée en vingt ans de 6,5 % à 3,8 %, avant impôts, le meublé permet encore d’atteindre entre 3 et 5 % nets grâce à des loyers supérieurs de 10 à 20 % et à son mécanisme d’amortissement. « Avec lui, les charges (intérêts d’emprunt, taxes…), mais aussi les amortissements se déduisent des loyers, rendant ces derniers non imposables pendant vingt à vingt-cinq ans », explique Frédéric Lecoq, directeur général de Paris Attitude. Cet avantage explique en partie l’essor du meublé ces dernières années.
Mais l’environnement évolue. Fin 2024, la loi Le Meur a durci la fiscalité de la location meublée touristique de courte durée. En 2025, les amortissements sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (hors résidences étudiantes et seniors), réduisant l’intérêt fiscal à long terme. Lors des discussions budgétaires pour 2026, un plafonnement, voire une suppression des amortissements, a même été envisagé avant d’être abandonné. Cette instabilité nourrit l’inquiétude des investisseurs et impose une approche plus prudente.
Dans ce contexte, les professionnels recommandent de privilégier la qualité de l’emplacement et une détention longue pour bénéficier des abattements sur la plus-value. Les stratégies évoluent également : développement de la location meublée de moyenne durée, arbitrage vers des T2 et T3 plus polyvalents, capables d’intéresser aussi bien des investisseurs que des primo-accédants, ou bascule possible vers la location vide en cas de nouvelle réforme.
La vigilance est encore plus forte dans les résidences services en LMNP avec récupération de TVA. « Outre la qualité et l’emplacement, il faut choisir une adresse avec une vraie demande locative, des loyers raisonnables, un bail commercial transparent et un exploitant solide pour une opération durable », conseille Édouard Fourniau, président de Consultim Groupe.
En revanche, la location meublée touristique de courte durée apparaît comme le segment le plus exposé aux restrictions réglementaires et fiscales.