Passé 60 ans, l’accès au crédit immobilier se complique mais reste loin d’être fermé. Les chiffres le confirment : selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA (2022), les 55-65 ans représentaient 13,1 % des emprunteurs immobiliers et les plus de 65 ans 4,6 %. Par ailleurs, l’INSEE recensait près de 20 millions de Français de 60 ans et plus fin 2025, soit 28 % de la population. Une clientèle nombreuse, souvent patrimoniale, que les banques ne peuvent ignorer. Certaines la qualifient même de « deuxième jeunesse », soulignant sa disponibilité, son niveau d’épargne et son patrimoine.

 

Si les taux d’intérêt sont identiques quel que soit l’âge (environ 3,30 % sur 12 ans avant négociation), l’assurance emprunteur constitue le principal obstacle : plus coûteuse avec l’âge et l’état de santé, elle peut faire dépasser le taux d’usure (4,59 % pour les prêts de 10 à 20 ans).

 

Pour augmenter ses chances avec un prêt classique, plusieurs leviers existent : privilégier des durées courtes (idéalement 12 ans maximum), apporter un capital conséquent afin de limiter les mensualités et moduler les échéances avant et après le départ en retraite. Une fois retraité, on ne bénéficie plus de certaines garanties (Invalidité Permanente et Totale, Incapacité Temporaire de Travail, perte d’emploi), ce qui réduit mécaniquement le coût de l’assurance.

 

Lorsque l’assurance devient rédhibitoire, le prêt hypothécaire peut constituer une alternative. Il permet parfois d’emprunter sans assurance, mais à un taux supérieur de 1 à 1,5 point, assorti de frais significatifs (expertise, frais d’hypothèque, frais bancaires et de courtage). Le coût total peut être élevé, même si cette solution permet d’échapper au taux d’usure.

 

Autre option : le nantissement. Ici, le crédit est garanti par une épargne sécurisée (assurance-vie en fonds euros, livrets, comptes titres). Selon l’âge, la banque exigera entre 60 % et 100 % du montant emprunté en garantie. Cette formule permet souvent d’éviter l’assurance emprunteur, avec des frais réduits (200 à 300 euros hors frais bancaires) et la possibilité de libérer progressivement l’épargne au fil du remboursement. En contrepartie, les taux restent généralement un peu plus élevés que dans le crédit immobilier classique.

 

Le prêt viager hypothécaire constitue une solution plus spécifique. Il s’agit d’un crédit de trésorerie gagé sur un bien immobilier, sans obligation de remboursement du vivant de l’emprunteur. Les intérêts et le capital sont soldés au décès, généralement par la vente du bien. Le TAEG se situe autour de 6,80 % à 7,70 %, avec des frais importants (hypothèque, expertise, frais bancaires et de courtage). Si le remboursement ne peut excéder la valeur du bien, l’impact sur la succession peut être considérable.

 

Enfin, le prêt relais sec peut répondre aux besoins des seniors souhaitant acheter un logement moins cher avant d’avoir vendu leur résidence principale. Contrairement au relais classique (1 à 2 ans), cette formule peut laisser jusqu’à cinq ans pour vendre, mais avec des taux plus élevés (environ 4 à 4,5 %) et le passage par une hypothèque.

 

En définitive, emprunter après 60 ans est tout à fait possible, mais suppose une stratégie sur mesure. Entre coût de l’assurance, dépassement du taux d’usure, frais annexes et impact successoral, chaque solution implique des arbitrages financiers importants. L’âge n’est donc pas un frein bancaire, mais un facteur qui exige anticipation, patrimoine solide et montage adapté.