Dans le détail, toutes les classes d’actifs sont touchées, avec des baisses marquées :

• Bureaux : 695,9 M€ (-51 %), contre 1,42 Md€ au T1 2025
• Logistique : 226 M€ (-64 %), revenant à un niveau proche de 2018 (243 M€)
• Commerce : 849 M€, en recul par rapport aux 1,36 Md€ de 2025, malgré une meilleure résistance relative

Le marché reste par ailleurs très concentré, certaines transactions majeures représentant une part significative des volumes. Sur le segment des bureaux, deux opérations concentrent à elles seules 50 % des investissements, tandis que côté commerce, une seule transaction sur les Champs-Élysées dépasse 200 M€ et pèse près de 30 % des volumes trimestriels.

 

Sur le plan géographique, l’Île-de-France capte 78 % des investissements en bureaux, confirmant une forte polarisation autour de Paris, et en particulier du quartier central des affaires, qui représente 65 % des volumes de cette classe d’actifs.

 

Ce ralentissement s’explique par un contexte macroéconomique dégradé : remontée des taux, retour des tensions inflationnistes et incertitudes géopolitiques. L’OAT à 10 ans frôle les 4 %, tandis que le coût du financement augmente (avec par exemple +50 points de base sur le swap 5 ans en un mois), pesant directement sur la rentabilité des opérations et la prise de décision des investisseurs.

 

Résultat : une prime de risque immobilière sous pression et un marché marqué par un attentisme croissant, même si peu de transactions engagées ont été abandonnées à ce stade.

 

Malgré ce contexte, certains fondamentaux restent solides. « Si le conflit au Moyen-Orient met temporairement en suspens le marché des capitaux immobiliers, les fondamentaux sous-jacents de ces derniers restent intacts », souligne Aymeric Sevestre, Head of Capital Markets chez Cushman & Wakefield France. L’attractivité des actifs prime, notamment à Paris, continue en effet de jouer un rôle de valeur refuge, en particulier pour les investisseurs internationaux.

 

La suite de l’année dépendra largement de l’évolution des taux et du contexte géopolitique. Une stabilisation pourrait relancer le déploiement des capitaux et prolonger la dynamique amorcée en 2025. À l’inverse, une persistance des tensions pourrait accentuer la correction des prix et prolonger cette phase de repli du marché.