Le marché locatif privé, moins documenté que celui de la transaction, fait l’objet d’un suivi trimestriel visant à mesurer la viabilité de l’investissement locatif à travers l’évolution des loyers, des prix d’achat et des rendements bruts. Premier enseignement : les loyers progressent de 2,5 % sur un an au 1^er avril, au-dessus de l’inflation (+1,9 %). Paris se distingue par une hausse plus marquée (+3,5 %), confirmant la persistance de fortes tensions.

 

L’étude souligne un déséquilibre durable entre l’offre et la demande : la demande locative a reculé de 16 % sur un an mais reste très supérieure à son niveau de 2021 (+42 %). Dans le même temps, l’offre a augmenté de 17 % sur un an mais demeure en retrait de 16 % par rapport à il y a cinq ans. Paris apparaît comme le marché le plus dégradé, avec un stock de logements disponibles en baisse de 15 % sur un an et de 67 % par rapport à 2021.

 

Sur le plan de la rentabilité brute, les écarts sont frappants. Certaines villes affichent des rendements très élevés, comme Mulhouse (12,8 %), Saint-Etienne (10,8 %), Bourges (9,2 %), Roubaix (9 %), Limoges (8,1 %) ou Tourcoing (8 %). Mais ces performances doivent être nuancées : un prix bas ne suffit pas si la demande locative est instable ou si les perspectives de valorisation sont limitées. À l’inverse, des métropoles comme Paris (4,1 %) ou Lyon (4,6 %) offrent une rentabilité plus faible mais restent attractives pour leur sécurité patrimoniale et leur liquidité à la revente.

 

Dans un contexte de pression réglementaire croissante (rénovation énergétique, encadrement des loyers), l’investissement locatif reste pourtant un levier clé pour se constituer un patrimoine et générer des revenus réguliers, notamment via le crédit. Mais la crise s’aggrave : l’offre locative aurait chuté de 15 % en cinq ans, pénalisant particulièrement les étudiants et les jeunes actifs. La fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024 a également contribué à l’effondrement des ventes aux investisseurs dans le neuf.

 

Face à cette situation, le gouvernement a lancé un plan visant à relancer la construction de logements d’ici 2030, avec un nouveau dispositif fiscal basé sur l’amortissement pour encourager l’investissement locatif privé, et des mesures destinées à sécuriser les bailleurs, notamment contre les impayés.