Ces opérations s’appuient fréquemment sur un effet de levier bancaire venant compléter les fonds apportés par les investisseurs, ce qui peut renforcer les perspectives de rendement. Les taux de rentabilité interne (TRI) visés se situent généralement entre 8 % et 10 %, voire davantage selon les projets.

 

Historiquement réservés à une clientèle patrimoniale avec des tickets d’entrée élevés, les club deals se sont progressivement ouverts à un public plus large grâce aux plateformes digitales, certaines proposant désormais des seuils d’investissement beaucoup plus accessibles.

 

Toutefois, ces placements restent des produits à risque. Les performances ne sont pas garanties et plusieurs facteurs peuvent affecter les résultats : délais de travaux, coûts supplémentaires, difficultés locatives ou encore dégradation des conditions de marché au moment de la revente. À cela s’ajoute un risque de concentration important, puisqu’un club deal repose souvent sur un seul actif immobilier.

 

La question de la liquidité constitue également un point d’attention majeur. Les capitaux investis restent généralement immobilisés pendant plusieurs années, sans possibilité de sortie anticipée simple. Les experts recommandent donc d’évaluer attentivement la stratégie retenue, l’expérience de l’opérateur et le niveau de diversification avant tout engagement. Par ailleurs, les récentes évolutions fiscales liées aux dispositifs de remploi invitent également les investisseurs à redoubler de vigilance sur certains montages présentés comme éligibles.