Le très haut de gamme continue de tirer le marché, avec un seuil d'entrée de l'ultra-luxe passé de 2,3 à 3,2 millions d'euros en dix ans (+42 %). En parallèle, la géographie du marché évolue. Longtemps dominante, Paris perd progressivement son statut de première destination du luxe. La part de la capitale et de sa région dans la valeur des transactions de prestige est passée de près d'un tiers en 2015 à moins de 24 % en 2025. Les territoires de villégiature gagnent du terrain, notamment la Normandie (+49 %), la Provence (+49 %), la Côte Atlantique (+48 %), les Alpes (+45 %) et la Bretagne (+41 %), contre +29 % à Paris sur la même période.

 

Cette évolution reflète un changement des attentes des acquéreurs : 80 % des clients recherchent désormais une résidence principale et 47 % préparent un projet de retraite, de transmission ou de vie familiale, tandis que seulement 1 % achètent dans une logique d'investissement locatif. « Nos clients recherchent des biens capables d'offrir à la fois sécurité, qualité de vie, transmission et liberté », explique Thibault de Saint Vincent, président de BARNES, qui observe l'essor des destinations « quatre saisons », où il est désormais possible de vivre toute l'année.

 

Cette redistribution des cartes se retrouve également à l'international. Dans le Barnes City Index 2026, Paris recule à la 6ᵉ place des villes les plus attractives pour les grandes fortunes, derrière Madrid, Milan et Dubaï, alors qu'elle occupait la première place en 2020.

 

Si la demande reste soutenue, certaines préoccupations émergent. La fiscalité est désormais citée comme le principal frein par 68 % des acquéreurs interrogés et 31 % déclarent qu'ils pourraient réorienter leur projet vers un autre pays en fonction du contexte politique et fiscal français. Malgré ces incertitudes, le marché de prestige continue de bénéficier d'une clientèle patrimoniale internationale, en quête de biens rares offrant qualité de vie et valeur refuge.