Le principe : en échange d’un engagement de location nue pendant au moins neuf ans, avec des loyers et des revenus des locataires plafonnés, l’investisseur peut déduire une partie du prix du logement de ses revenus fonciers. Mais, contrairement au Pinel, il ne s’agit pas d’une réduction directe d’impôt. Cette mécanique rend le dispositif d’autant plus avantageux que le contribuable est fortement imposé, alimentant les critiques sur un dispositif réservé aux ménages les plus aisés.

 

Pour David Regin, directeur général adjoint de Consultim Groupe, le Jeanbrun « n’est pas un produit fiscal de masse » et son principal intérêt bénéficierait surtout aux multipropriétaires capables de tirer parti du déficit foncier.

 

Nexity défend néanmoins un potentiel plus large. Le promoteur estime que le dispositif peut devenir attractif dans les villes moyennes et leurs périphéries, où les prix immobiliers sont plus accessibles. Il a identifié quelque 700 logements pour lesquels un investisseur imposé à 11 % aurait moins de 300 euros par mois à financer, notamment à Tarbes, Colomiers ou Creil.

 

Le dispositif peut également être renforcé en combinant logement à loyer intermédiaire, TVA réduite et exonération de taxe foncière, mais au prix de conditions supplémentaires et d’une plus grande complexité.

 

Au-delà du Jeanbrun, le débat porte désormais sur l’équilibre entre fiscalité de la location nue et meublée. David Regin estime que le dispositif permet au moins de poser la question d’une réforme globale de la fiscalité immobilière, en rapprochant la fiscalité du nu de celle du meublé. Or le gouvernement prévoit parallèlement de réduire l’avantage fiscal du LMNP à partir de 2027.

 

Une évolution vivement critiquée par Arnaud Hacquart, président d’Imodirect : « Le gouvernement est en train de faire un LMNP moins bon qu’un Jeanbrun, sachant que le Jeanbrun ne marche pas. »